400多家房地产公司破产，房价真要跌吗？

蛇精病院大夫疯了。 2024-06-25 13:56:19

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据人民**公告网的公告显示，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。400多家房地产公司破产，这其实是行业发展使然，也是政策的直接导向。本人从事房地产行业已经十年了，亲眼目睹了整个市场十年来的变化和发展，对于房地产公司的内部流程以及项目操作逻辑还是比较清楚的，那么为什么有这么多的房地产公司破产呢？我的观点：400多家房地产公司破产充分说明了，房地产行业缺钱、市场不景气、竞争压力大、用时也是行业走向规范化的必经过程，对于目前的房价没有太大的影响。第一、行业缺钱了。房地产行业是一个高资金量投入的行业，钱对于房地产公司来说，就以为这未来，没有钱，你无法拿地；没有钱，无法建设工程；没有钱无法实施销售；可以说，在房地产开发的每一个过程当中，都离不开钱，而且是离不开大钱，房地产项目开发动辄几亿几十亿甚至上百亿的投资量，多以钱对于房地产公司而言，就是打仗的****；房地产行业也是一个在过去的数十年房地产行业发展历程中，因为这个行业有着太多的亮丽光鲜的外表，多以银行往往愿意给与其贷款，因为市场好，贷款的风险低，所以开发商的资金往往很多来自于高杠杆的银行贷款。记得过去合作过的一个老板，只有1500万的资金，然而其在一个四线地级城市，真真正正的撬动了一个总投资量超过10亿元的大项目，杠杆率有多高可想而知；然而随着2019年下半年以来，各种政策不断限制商业银行的资金流入到房地产，所以开发商的日子不好过了，没钱输入，如何拿地，如何施工，如何开展销售，对于大型的具有一定规模的房地产开发公司来说，只不过是勒紧裤腰带过日子，至少温饱还是能解决的，而对于中小型的房地产公司来说，日子就不好过了，原来合作的银行不给放贷了，没有资金的输入，自身又没有市场规模，所以就举步维艰，甚至破产。第二、市场不景气。曾经这个行业一度是多么的火爆，托关系买房、加价买号、彻夜排队、万人摇号等层出不穷，然而2019年随着宏观调控政策的不断推行，其实市场还是那个市场，只不过购房者更加理性了，加之各种调控政策从供应端进行了各种限售、从需求端进行了各种限购，从资金来源上采取了限贷，都对这个市场形成了不小的压力，所以刚需购房者就更加理性了，炒房的购房者更加谨慎甚至消失了，当市场从一度的火爆局面重新回归理性，与之前的火爆相比，市场显然是不景气了，而且落差很大。另外我们从目前破产的公司来看，三四线城市占绝大多数，这是必然的，因为很多中小型房地产公司都是在棚改货币化安置政策**后应运而生的，当时的市场是何其壮观，然而随着棚改货币化安置的份额的减少，必然会造成市场的萎缩，该买的都买了，市场需求没那么多了，所以市场不景气了，而那时应运而生的房地产公司失去了当时的市场，倒闭破产是必然的。第三、竞争压力大。如今的房地产市场已经不同于往日，从市场定位、产品定位、客群定位上来说，同质化非常严重，市场竞争非常激烈，同时大型房地产企业，像碧桂园、恒大等巨头不断深耕中心城市的同时，也在不断扩大地盘，对于其他三四线城市甚至五线县城都已经全面进入，那么中小型的房地产企业面对这些巨头，一不具备产品创新、二没有运营模式、三无规模效应，你拿什么跟人家比，拿什么跟人家竞争，所以在残酷的市场竞争中，优胜劣汰是必然的。第四、是行业走向规范化的必经过程。我国的房地产行业市场发展仅仅二三十年的事，在这二三十年间，房地产市场长期属于粗狂式的发展，因为98年以后的巨大市场需求放量，致使供应端严重不足，加之80/90后的崛起，家庭结构的变化，产生了一定裂变，从而导致需求旺盛，然而供应端是谁能拿到地，谁就赚钱，所以很多以前根本没有行业经验的有钱人，觊觎这个市场，从而非理性的进入，然而随着几十年的发展，人们的居住习惯、居住理念已经发生变化，随之而来的就是市场的产品细分、产品升级，行业的消费升级、整个行业要规范发展的意愿更加强烈了，所以很多不适应市场的，不寻求改变的、不适应发展的、不规范的企业必然走向没落；而形成的另一局面就是，活下来的房地产开发公司都是有了一定的规模化的市场空间、规划化运营管理、标准化的产品供应；从而对整个行业来说，形成了更加规范化的行业发展规律，使整个行业更加自律，更加规范的发展。那么随着400多家房地产公司破产，房价真要跌吗？不尽然刚才我们说了，400多家房地产公司破产说明了，房地产行业缺钱、市场不景气、竞争压力大、用时也是行业走向规范化的必经过程，而决定房价的因素很多，其主要在于两个方面。一是市场供求关系。从市场供求关系上来讲，供应端在房地产开发公司，而据不完全统计，截止2019年10月全国有超过8万家各类房地产公司，所以400多家房地产公司破产不会对市场形成太大的波澜，不会影响整体的市场供应。二是政策调控导向。从政策调控的导向性来看，目前的所有调控手段一直在遏制房价的涨幅，而不是打压房价本身，房价是由市场决定的。所以我认为，400多家房地产公司破产，并不会影响整体房价的走势。购房者也不必寄希望于有多少家房地产公司破产而使整个房价降低的梦想。好了以上是个人观点，喜欢的请点赞，如果您有不同意见或者建议，请留言或者私信我们一起讨论。 20210311

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