房价一年涨多少,投资房产才划算呢?

Tell Love求婚策划公司 2024-11-16 04:42:07
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1计算房地产投资是否划算得把首套房、公积金贷款购房和保障房等政策保护的自住性购房剔除掉,因为这些房产的价值已经超越了投资的范畴,投资不划算也得买;公积金贷款利率极低,保障房就更划算了,这些都是不用过多考虑房价涨跌的购房因素,因为这些都不算是纯粹基于市场行为的投资。那么,作为纯粹的炒房行为,到底房价一年涨多少才是划算的呢?2炒房的收益无非来自两处,房价上涨带来的差价和房租,而银行贷款的杠杆因素有时起着扩大收益的作用,有时却会加大亏损。 就租金而言,以上海为例,2014年一套位于徐家汇总价约550万元精装修公寓,月租金在8000元左右,即使是全年出租,其租金回报率(年租金/房屋总价)仅1.80%。 3再看卖方所需承担的税负和费用,随着各项税费从严征收,投资房产在转让环节,需要承担较高的税负。根据现行规定,目前转让房产,主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金,三项相加可达8%左右。如果再考虑到购入时支付的契税等,税负还会进一步加重,所形成的成本会超过售价的10%。4如果以10%计算房屋持有成本,那么房屋出售时所得的收入只有房价的90%。假定你有200万资金,购买目前市场上许多银行理财产品都有的7%收益率的产品,5年之后资金会涨到280.5万。假如你用这些钱买了一套200万的房产(不贷款的情况下),5年后售出,以2%的租金回报率计算,所得租金为(20万+房价上涨部分)。计算得出,当房价上涨到290万时,房价的90%加上租金收入之和大概为280万。也就是说,要赶上7%的银行理财产品,房价5年之内需要从200万涨到290万,相当于房价每年上涨约为8%。5当然,现实中还涉及房贷所产生的杠杆因素,2014年3月在不上浮情况下,5年以上房贷利率为6.55%。如果按房价每年上涨8%计算,房贷比例越高,贷款时间越长,收益率就会越高。杠杆效应导致8%的房价上涨收益率随着时间的推移要逐渐高于7%的理财产品。但是杠杆是把双刃剑,当房价涨幅降到房贷利率以下时,随着时间的推移,投资收益率将被严重侵蚀。6就目前的情况来看,房价上涨8%应该是个划算与否的临界点。但不可否认的是,房地产投资是一项非常长期的投资,其间变数非常大。如果期间**大量印钞,那么固定收益理财产品的收益率肯定会大幅下滑,而房价会更快上涨,买房收益率将远高于买理财产品;如果**持续紧缩,那买房将越来越不划算,直至亏损。目前许多买房划不划算的讨论都集中于北京过去许多年房价情况,这有什么可讨论的呢?每年上涨20%以上,加上高杠杆,根本没有什么产品能与之匹敌嘛。未来呢?说不太清楚,总之,当房价上涨不足8%的时候,炒房人当心了。end 20210311
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