一季度一线城市新房成交量同比涨三成，一线城市“强者恒强”了吗？

?勋.? 2024-05-31 10:23:40

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谢谢邀请。这个问题应该是来自于一份研究报告。那么，不妨先简单回顾一下这份报告。至于会不会强者恒强，我们最后会给出判断。4月12日，58同城、安居客发布《2019年一季度楼市总结报告》，《报告》指出，在“维稳”基调下，2019年前2月，商品住宅销售价格总体平稳，进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。其中，一线城市新房成交均价稳中有升。一季度，一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成。其中北京的成交面积同比上涨超1倍。从成交均价来看，深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，北京、上海、广州价格出现波动，但同比去年仍在上涨。另外，在“以稳为主，一城一策”基调下，不同级别城市的市场表现差异性较大。一方面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变；另一方面，各地结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，成为新的趋势。一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。先说结论：一季度一线城市新房成交量同比涨三成已既成事实，并得到多种信源和专业机构的确认。一线城市强者恒强将成为趋势。环环认为：第一，判断一个城市房地产市场状况（是小阳春还是回暖还是上升）大概需要几个指标的确认。一是**拍地、开发商拿地情况。今年的土地指标是不是足够（至于与去年相比是否在增长），拿地热情是不是足够（是否还在出现流拍现象），地块属性是不是优良（交通区位条件、住宅用地的指标以及搭配的商业或其他配建指标等）。二是大中型房企特别是头部房企是否集体从三四线城市回流，重新战略布局一线城市。三是新盘推货量以及开盘价是走高还是走低（与去年同期同地段相比，或与前期开发的组团相比）。四是金融机构是否有利好政策无缝对接（是实质性的不是口头上的），最新的数据显示（融360大数据研究院监测）：2019年3月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.134倍，首套平均利率连降四个月，已回归至去年4月份水平。五是需求是否旺盛（是否积压到了一定程度在今年这个特定的时间节点里有爆发的迹象）。纵观上述五个指标（当然考量指标不仅仅是这五个），可以确定的是：一线城市具有较强的优势。第二，**政策基调是否偏爱一线城市。有两大政策可以确认，一是《**发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，一是《**发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》。尽管对于这两大政策有多种角度的解读，但基本的判断是：一线城市的虹吸效应将更加明显，一线城市在未来所承载的带动周边甚至**区域经济发展的功能将更加强化。与此相对应，三四线城市则普遍不被看好。环环其实对三四线城市的发展没有那么悲观，但相比一线城市，则无法再靠棚改等政策再次吸引眼球。第三，消费者的喜好是买涨不买跌。在追涨的过程中抓住成交机会。这也是普通购房者一般会在上升通道中入市，真正能抄底的则少之又少。这是因为胆量，勇气的原因，而非技术的原因。当上升通道确立，大规模大资金才会义无反顾地进入市场。 20210311

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