我国的房价是否还具备持续涨价的基础?

马晓翔MMC 2024-12-23 19:49:43
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想要回答房价是否具备持续上涨的基础,我们需要先了解商品价格持续上涨的原因,房子也属于商品。而商品价格能持续上涨只有一个原因就是资金的涌入。简单说只要有资金,商品就能一直涨不停。而为什么我们看到很多人分析,供需,人口,购买力,甚至到**货币发行等一系列因素。其实到最终都是再讨论还有多少资金能进入地产。目前有专家给出房地产总市值是450万亿,也有说是600万亿。我们先按450万亿做分析吧,也就是说现在买下全国的房产需要450万亿,我国居民存款余额为46万亿,贷款余额100万亿,居民净负债为54万亿。看到这些数据,很难觉得居民还有资金往房地产投入。即使维持目前的房地产市值都很吃力,所有家庭存款加上3倍乘数,也只够买现有房产的三分之一。有人会讲,**增发货币,货币贬值,居民收入都提高了,那么房价就能持续增长。但很遗憾的讲,我国目前不具备大规模增发货币的基础,货币决不是随便进行滥发的,我国目前m2为170.87万亿,对应24.41万亿美金,而我国美金储备只有3万亿多点。本身人民币贬值预期就很强,如果再增发货币必然引发美金外撤,由其在美联储不断加息的大背景之下,再大规模增发货币只会加剧人民币贬值,加速资本外撤。有人会讲,我国受外汇管制,增发货币也并不会影响美金储备,外汇管制是针对普通民众,但是外部热钱的撤离是要兑换的,这里面有多少资金是在楼市里面,我们知道很多开发商是选择在海外发债的,一旦资金外撤,楼市抽血严重,只能加速房价下跌。所以增发货币是行不通的,居民现有存款也难以继续对地产输血,房地产持续增值的资金不足,所以根本不具备房价持续上涨的基础。其实只有一种办法可以维持房价的继续增长,就是增大乘数,我们知道现在购房的首付是3成,也就是3.33倍乘数,如果我们改成2成首付,甚至1成首付,做到5-10倍乘数,房价必然继续上涨。但是这种状态,银行的风险也成几何倍数增加,一旦楼市泡沫破裂,就会引发更强的金融危机。 20210311
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