感觉全国的房子都在降温，现在出手购买合适吗？

啊邱邱 2024-11-06 09:55:10

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在经过了前几年的房地产大涨之后，目前的房价趋势开始回调，甚至出现了明显的下跌。特别是对于一线城市来说，回调的速度和幅度远远高于了二三四五线的城市。那么这个时候适合买房吗？其实这个问题就要从几个角度来回答了。如果你要做的是刚需购房，那当然是合适的，因为刚需房最重要的是看自己的购房能力，以及看未来的居住环境和配套，房价的涨跌影响并不大。但是如果是投资性的房产，那么现在来看，可能就要看位置了。我认为只有一线和新一线的房产才具备投资的价值。对于大部分的二三四五线房产，根本没有投资的必要，反而还是累赘。最后对于炒房来看，两个字“别碰”，炒房的黄金周期已经结束了，并且一去不复返，错过的不要在上末班车了，会难以“下车”。第一、**老龄化特别严重，出生率和结婚率又在不断降低，说明了未来大部分的年轻人不缺房子。据联合国定义，当一个**或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，就意味着这个**或地区进入老龄化社会。2017年，**人口中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，预计到2050年，**平均每3人就有一位老人，将成为世界上老龄化最严重的**！发达**老龄化进程长达几十年至100多年，如法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而我国只用了18年（1981-1999年）就进入了老龄化社会，而且老龄化的速度还在加快。那么对于**老龄化的趋势来看，一定是会削弱对于房地产的支撑，以及对于房价的支撑。再加上目前的离婚/结婚的比例特别高，所以，未来大部分的年轻人都是不差房子的。道理非常简单，假设目前**14亿的人口是支撑现在房价的关键，那么未来当这个14亿的人口不在增长，甚至10~20年后高龄老人离开，人口数字出现了下降，那自然会影响到房价的供大于求。因为房价的上涨最重要的还是来自于人口红利的支撑。第二，从城镇化的角度来看，未来的房产会出现一个两极分化！前面所提到的，房价的上涨很大一部分来自于人口的红利。那么在未来人口红利可能消失，并且无法支撑目前房地产市值的情况下，大部分的房子是会滞涨，甚至会跌价的。但是同样的，有部分地区的房子是依然可以温和上涨的，那就是一线城市、新一线城市。因为从人口流向来看，目前城镇化的建设非常明显，在2010~2018年的人口比例来看，大部分的三四五线城市都是人口流出的一个状态。而对于一线城市和新一线城市来说人口流入则比较多，这就是支撑房价的源泉。另一方面就是人才的吸引，我们可以发现，最近几年里各个地方城市的强热大战愈演愈烈。其实这是大家都知道的一个趋势，未来谁能够获取的人才越多，获取的人口流入越多，未来这些地方的经济发展就越好，房价升值率就越高，自然可以拉动这个地方的gdp。所以，我们可以看到，对于许多一线城市和新一线城市来说，他们的高新企业较多，对于人才的吸引也是较强的。再加上一系列的政策扶持，使得大量的人才和向往找到好工作的年轻人流入这些地方，自然造成了房产市场的供不应求结果，那房价自然也可以得到支撑，甚至出现了投资，需求的价值。而需要关注的另一个实力，就是购买力！在2018年全国平均年薪排名最高的20个城市中，超过20万元的城市都是一线城市：北京位居第一，为25.31万元上海位居第二，为24.42万元深圳位居第三，为23.87万元广州位居第四，为21.33万元新一线和强二线城市的平均年薪在16.31万-19.93万元区间。其中，广东上榜的城市有：珠海位居第9，为17.80万元佛山位居第10，为17.34万元东莞位居第13，为17.14万元这些数据都是比较靠前的一线，新一线，以及强二线的城市数据，他们在不断招揽英才的同时，其实也是在增加自己城市的相对实力。在这种高薪的驱动下，房价上涨，自然有它的道理。因为这样的优胜劣汰，导致了能够留下来的年轻人越来越出色，自然也能够承担起一个上涨的房价。而相对于许多三四五线城市来说，不仅没有人口流入的支撑，而且收入也与这些城市相差很多，自然无法继续支撑相对的高房价泡沫。第三，就是目前**房地产的状况！目前**的金融市场和房地产市场是处于一个极度不平衡、不健康的状态，如果长期以往下去，对于经济的发展和风险的把控是非常不利的。我们先来看数据：1）**房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。2）**股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;3）**房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。4）央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。而到了2018年年末，34万亿的贷款数值就变成了38万亿，接近40万亿。5）《2018**城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。要知道在国际上所发生的金融危机里，10次有9次都是和房地产有着重大联系的。也就是说，当一个**的大部分的经济和资产配置都是靠着房地产而拉动的，那么这个**所承担的风险是非常大的。并且对抗风险的能力是较低的。再加上现在金融市场的融资状况并不是很好，根本没有表现出一种应有的能力，所以未来势必需要改变这样的不健康配比。那自然就会在未来逐步引导资金进入金融市场，而不是过分依赖房地产的市场，房价没有资金的支撑，还收到政策的限制，也自然无法出现前20年的盛世辉煌。所以，综合来看，我们可以得出这样的结论：最好的房产黄金周期已经临近尾声，甚至可能已经结束。而未来的5-10年，甚至更久，更多的是金融市场的天下。而对于房产的投资来说，未来一定是根据gdp、人口流入、相对价值来进行评分的。那么这样比较的话，一线、新一线、强二线的投资价值相对较高，而大部分的弱二线，以及三四五线的房产将会面临滞涨、震荡、甚至回调的局面，不具备投资价值，更不应该炒作。但是，对于刚需来说，这些都不是问题。最重要的还是看你的居住环境，配套设施，以及购房的资金能力等等。所以全国的房子都在降温，这是事实！现在是否应该出手购买，我觉得刚需可以立刻买，但是投资的话仅适合一线、新一线、强二线地区的房产。一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。 20210311

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