房地产是否会有发展前途？同时是否会走到尽头？

赵大哥 2024-05-31 18:28:32

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今年以来，持续疯涨的房价终于进入了一个喘息期，人们不得不再次正视房地产泡沫，房企的融资渠道也遭到全面**。5月22日，央行行长**在卢旺达参加非洲开发银行年会期间接受采访时表示，**部份城市的住宅市场可能存在泡沫，问题难以通过单一的全国性政策解决。**说，**仍处于城镇化过程中，供求关系可能存在某种波动。据《21世纪经济报导》报导，最新数据显示，1月至5月房企海外融资同比去年大幅下降，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态。进入2014年以来，楼市无论从成交量还是房地产价格等各方面指标急剧下降，房地产景气指数已跌至2013年来最低。报导称，人民币汇率下跌美元走强是导致房企海外融资难度大增的原因之一，而融资渠道全面**的原因则是去年银行闹钱荒，收紧房贷所致。今年以来，各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量，包括开发贷和个贷，影子银行如房地产信托、私募基金、资管计划等也受到监管层新规制约。据悉，在1月份时有超过15家企业发布海外融资计划，总额超过500亿元，但是未能如愿以偿。根据中原地产研究中心统计数据显示，今年截至4月27日，房企海外融资总额合计为186.13亿美元。4月份以来，房企海外融资额仅为14.74亿美元，还不到3月份的一半，环比骤降56%。由于楼市销量是房企内部融资的主要来源，也是避免偿付危机的根本。但是由于1月至4月，多家房企仅完成年度销售目标的15%-30%，仅有恒大达到40%。房企对价格调整的共识已逐步形成，市场大规模降价即将开始。 5月21日，bwchinese中文网发表《第一财经日报》副总编辑张庭宾的文章，称众多的统计数据显示，4月份已经成为更多城市的新房价格“拐点月”。张庭宾分析，随着“影子银行”的监管限制收紧，作为银行非标融资主要输血对象的房地产行业的融资成本和难度进一步增加，而且将成为致命打击。未来将出现因地产商资金链断裂而被迫的价格跳水。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约6个月左右的时间。此轮房价下跌，至少要跌去30-40%。 5月21日，国际信评机构穆迪（moody‘s）调降**地产开发商信用评等展望至“负面”，并且预估未来一年**房屋销售成长，将由去年的27%暴跌至只剩5%。穆迪声明中表示，这是2012年11月以来首度调降**房市开发商信评展望，原因是市场流动性减弱，致使住房销售增长减缓，加上预期未来12个月房市库存将升高。穆迪报告中警告，信用品质较薄弱的**地产开发商，今年财务困境将更加严峻。面对楼市惨淡景象，房产商绞尽脑汁推出各种眼花缭乱的促销活动，仍然是治标不治本，楼市危机势不可挡。牛刀5月22日发表博文称，2013年末，是**炒楼最后一波风潮在一线城市刮起，目前入市的炒房客将是**这个世纪最后的炒房客，进去一批资金就会死一批资金，无法逃脱。牛刀认为，几招下来，在美元出逃的背景之下，炒房客已找不到新的接盘资金，也更加找不到接盘者。高层已经准备为房地产泡沫破裂“处理后事”。近日，媒体曝光福建龙岩市天成房地产开发有限公司董事长黄水木5月10日起，就处于“失联”状态，任何方式都联系不上，他的豪宅人去楼空，豪车也相继卖掉。据目前不完全统计，黄水木通过民间借贷等方式，卷走了10多亿元。债权人李亮生称，他借给了黄水木100万元左右，他知道的还有借给黄水木6千多万元的，他发现黄水木几年前就已经加入了新加坡国籍，黄水木和他妻子已经离婚，他认为这是为了转移资金。还有债权人表示，两年前黄水木就已和他妻子离婚，但他们仍生活在一起，并且黄水木在两年前还在新加坡买了房子。从5月10日开始，就陆续有民众向当地**部门报案黄水木失踪的问题，但警方不予立案，后来报案的人越来越多，最后警方不得已为之才开始立案调查。目前，关于黄水木的去向，官方依旧没有明确说法。据了解除了民间借贷，购房者也损失巨大，黄水木在龙岩开发一个“澳洲风情”的房产项目，该项目未建成前，已经对每个购房者收取了10万元的预订金，此时“澳洲风情”项目已经停工，几百位购房者的预定金也被卷走了。黄水木“失联”与**三四线城市地产业总体低迷存在关联。从2013年下半年起，**各线城市房地产开始降温，这让靠银行和民间借贷作为生存和发展模式的中小地产商难以为继，土地市场的火爆现象也无法延续。目前三四线市场整体风险非常巨大，特别是库存积压严重、人口新增放缓的城市，会引发大批中小地产企业的倒闭。多家媒体近期报导，**住建部近期或将全面松绑楼市限购令，除北京、上海、广州深圳等一线城市之外，各地的限购政策可以自行调节。《**》5月22日向住建部“权威人士”求证得知：上述政策方向和趋势已经明确，但具体退出时间、方式则需根据市场发展而定。对于限购政策的调整，住建部不会发文予以明确，而是由地方**自行操作。进入2014年，随着楼市的不断降温，宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁等8个地区陆续**了放开限购的政策。天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。经济学家马光远认为**宏观经济严重依赖房地产，已经完全沦为房地产经济，房地产一旦出现大问题，**经济必然崩溃。马光远认为，过去10多年，房价上涨由三大引擎驱动：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求，而货币超发和经济快速增长这两大引擎目前已经趋于熄火。常态性“钱荒”的出现和**经济快速增长的结束，表明依靠房地产、依靠投资拉动经济的模式已经走到了尽头。从供求逻辑看，**住房需求最旺盛的阶段已经结束。从总量看，**城镇人均居住面积事实上已经超过40平方米，住房供求已经基本平衡，未来五年，**住房供应过剩肯定会成为事实。因此，第三个引擎也已经熄火。马光远认为，2008年，本是刺破房地产泡沫的最好的机会，但保增长政策却使不健康的泡沫膨胀至骇人的程度。今天，这个泡沫很大，不仅无力刺破，更重要的是，一旦刺破，无异于**经济**，这是**无法承受的代价。**的经济对房地产已经形成过度依赖。房地产投资占gdp15%以上，对**经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方财政70%以上，房地产行业去年12.2万亿的融资**国全社会融资额70%以上，这些数字表明，**经济已经完全沦为房地产经济，房地产一旦出大问题，**经济必然崩溃，每个人都会成为**高房价泡沫破灭的殉葬品。瑞银集团**首席经济学家汪涛近期在一份报告中认为，住房供给实际上远远超过了内在需求的增长，尽管可能触发房地产拐点的因素未发生重大变化，风险却在加剧。房地产持续大幅下滑将是未来两年**经济面临的最大下行风险。汪涛表示，**房地产和建筑业增加值占gdp的比重的提升，2013年达到了13%左右，城镇人均住房竣工面积升至1.5平方米/年，这一速度与日本上世纪80年代末的情况基本相当，接近西班牙金融危机前的水平。 20210311

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