对房地产的认识？

不离不弃 2024-11-16 22:22:47

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房地产业不像以前理解的简单，早已突破了流通务两大，目前的房地产热是全球性现象，其成因已超越原有经济理论解释的范围。房地产市场的种种新变化，要求我们从经济发展的大背景出发，对房地产市场进行新的理解、新的诠释，房地产市场呼唤再认识　　楼市病了，病得不轻。于是引发了又一场争论。有人认为，房地产波动幅度很大的特性，并不适宜肩负支柱产业重任；有人认定，目前房价飙升，都是盲目把房地产推崇为支柱产业惹的祸；甚至有人再次质疑“房地产业”这个产业类别，认为房地产业从来就不是一个独立的产业。实际上，当下的房地产市场已远远超出我们以往的认识范畴，变得扑朔迷离，甚至不可思议。　　在**经济迅速发展激烈变革的大背景下，房地产市场正在发生深刻的变化，表现出短期炒作股市化、市场运作金融化、市场主体全球化的特征。　　短期炒作股市化　　众所周知，房地产就是不动产，价值又高，单笔交易额动辄百万、千万，买卖、转让理应慎之又慎。然而，当今的房地产交易却是异常火爆，短期炒作频繁。素以精明闻名的上海人，菜场买菜也要挑挑拣拣，讨价还价。买房子却成了抢到篮里就是菜，房子都没见着就敢下单付钱，甚至连图纸、黄泥地都敢大胆买进。这种“狂抢**”的景象多年以来似乎仅仅出现过两次，除了20世纪90年代初期的股市，就是近两年的楼市。　　坊间流言频传，不懂楼市abc的老太太，炒楼炒得盆满钵满，而所谓的业内人士却屡屡踏空。这样的故事几乎是昔日股市的再版，莫非楼市也要**股市，上演一场最后的疯狂？　　不是股市胜似股市，楼市的种种怪象与股市如出一辙。透支炒股早就被股市叫停，但同为信用交易的所谓“按揭”却是炒楼之常规武器。套用股市伎俩狂炒房地产，强行将房地产市场股市化，凸现出房地产市场的表层矛盾。　　然而楼市终非股市，住房的主要功能是居住而不是投资，更不是投机。房地产市场不会演变为资本市场，炒楼风险也绝不亚于炒股。房地产固有的流动性风险，使其变现的难度比股票大得多，在房地产市场里玩“击鼓传花”的游戏，要全身而退不会像股市那样仅需抢跑道独门武功。万一不幸沦为负资产，其痛，也许甚于股市“打穿族”，“打穿族”的下场只是扫地出门，负资产的包袱却是背不动又甩不脱。　　市场运作金融化　　房地产市场运作依赖于金融，这早已是公开的秘密。不说早些年那些所谓的房地产大亨都玩“空麻袋背米”把戏，连买地皮的钱都出自银行，就是现今，循规蹈矩的开发商对银行资金的依存度也往往高达百分之六七十。楼市消费者同样依托于银行贷款，尽管有实力买房的多为先富起来一族，但不需、不屑贷款的并不多见。就连席卷全国的温州炒房团，也是利用贷款的乘数效应炒作楼盘的。　　统计显示，温州人购房的银行贷款比例远远超出市场的平均水平。楼市的金融化运作已是普遍现象，上述的股市化短炒就是其表现之一，而且青出于蓝胜于蓝，楼市也有自己的金融“原创产品”，比如“转按揭”。　　对于房地产与金融的紧密关系，一般都理解为：房地产市场交易各方，包括卖房的、买房的、炒房的，都离不开金融的支撑，而且融资渠道单一，局限于银行贷款；同时，房地产也成为银行的最大客户和优质资产，成为银行存款膨胀的“泄洪区”。　　其实，在上述表象的背后是，房地产市场充当了金融的减压器，近年来大量吸收了银行超量发行的货币，这就是房价持续上涨的合理解释之一，成也萧何败也萧何。　　房地产与银行互相之间高度依存，在市场上升阶段确能产生双赢的美妙格局，但伴随房价上涨的是风险的不断积聚。从某种意义上说，房地产风险和金融风险的关系犹如鸡和蛋，或者干脆就是硬币的两面，互为因果，难辨先后。　　但是，当房地产风险有可能转化为金融风险时，其结局只能是将风险再度转移回房地产市场，以致房地产市场长期陷于调整、甚至低迷的状态。日本、**房地产市场的兴衰起伏，殷鉴不远。这是房地产和金融在现代市场经济体系中所处的不同地位、所起的不同作用决定的，这也是房地产市场面临的中观层次的矛盾。　　目前国内正在探索的房地产融资渠道多样化，并不会改变市场体系的格局，相反将进一步促进房地产市场运作的金融化，金融对房地产市场的波动和走势将更为敏感，金融对房地产市场的制约作用也将更为明显。　　市场主体全球化　　都说经济全球化是大趋势，可是房地产市场的主体早已实现了全球化。当大量的**产品还在苦苦寻找走出国门之路时，门户大开的房地产市场却迎来了满世界的投资者和投机客。在高端市场，非本地居民逐渐占取上风，成批量的大进大出几乎成为非本地居民的“专利”。　　然而像上海那样的所谓国际大都市毕竟地域有限，在资本大鳄眼中仅是弹丸之地，或者用股市语言来说，上海楼市是“优质小盘股”，进入楼市的资金量过大，市场走势必然是飙升狂跌、大起大落。　　市场主体已经全球化，市场资金来自全国各地，甚至是国际游资，但房地产本质上只是一个区域性市场，全球化和区域性的矛盾导致供需失衡，从长期看，则是高度流动的过剩资本与不可再生的土地资源之间的失衡。土地资源稀缺，是我国大城市楼市的软肋，也是制约城市发展的最重要的因素之一，**高层对此早就提出警示。　　上海连续两年的**工作报告都强调了土地资源对经济发展的制约作用，去年底提出的影响上海发展的两大瓶颈--郊区的土地、市区的动迁，其核心都是土地稀缺。而北京、江苏、浙江都早就将“十五”计划的土地指标全数用完。　　我国的人地矛盾普遍存在，去年开始的本轮**宏观调控，首次把土地作为宏观调控的主要手段之一，而紧缩“银根”、“地根”两大利器对房价产生了反向刺激作用。今年**宏观调控的矛头再次对准了房地产市场，解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，成为当前加强宏观调控的一个突出任务。　　房地产市场的矛盾折射出我国宏观经济的结构性矛盾，而人地矛盾是房地产市场的本源性矛盾，这是房地产市场长期面临的深层次矛盾 20210311

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