有谁知道现在无锡的酒店式公寓是个什么样的格局？

小森- 2024-12-01 08:36:54

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在无锡，首个真正意义上的酒店式公寓项目是2006年亮相的凯燕环球中心，之后比较有影响力的有：雷迪森广场酒店、润**际大厦、红豆国际广场……（补充：2010年，在无锡高新科技园区锡士路与高浪路交界处，还将诞生一个新的酒店式公寓——第一上海广场，希尔顿酒店式公寓。）凯燕环球中心凯燕环球中心推出无锡第一个酒店式公寓产品，也是目前销售最为成功的一例。其销售成功主要有以下因素：一是过硬的产品力。公共空间：大堂设计：入口处为6米挑高精装修酒店大堂；每层利用电梯厅扇形空间设置敞式迎宾lobby。装修设计：室内设计由曾经参与设计科威特皇宫酒店、丽兹酒店的**设计师john d**id ed**on主导；装修标准3000元/㎡，参照五星级酒店装修标准，配置全套家具；多采用欧洲知名品牌；配套设备：麦克维尔中央空调、冷热水系统、国际**、瑞士迅达高速电梯。二是较强的现场表现力。该项目首次向无锡市民展示了货真价实的高端业态，这在当时的市场环境下所造成的视觉冲击力无疑是空前的。三是通过引进凯宾斯基酒店，树立起良好的品牌形象。四是充分利用太湖广场的地段价值。在当时看来，太湖广场即将成为无锡新的商务中心。凯燕环球中心充分抓住这一机遇，并通过独特的外立面和超高楼层将自身塑造成太湖广场的地标性建筑。由此吸引了全市的关注目光。优越的地段、过硬的产品力、高标准的配置、强大的现场表现力，这些要素能够极大地满足客户的自尊感和虚荣心。再加上酒店式公寓产品的稀缺性，这使得凯燕环球中心的销售获得巨大成功。在凯燕环球中心的成功，一度使酒店式公寓受到市场的盲目追捧，众多项目纷纷上马。在这样的环境下，开发者容易忽略酒店式公寓产品本身的特性：投资性。凯燕环球中心虽然取得了销售上的成功，但是客户在购买之后的租金回报率仅仅只有3%左右。过低的投资期望值使得投资客对酒店式公寓产品的热情锐减，这个市场一度遭遇瓶颈。2007年面市的雷迪森广场酒店通过签订包租协议的方式，使客户的投资预期能够得到充足的保障，加上引进雷迪森酒店所带来的品牌效应，使得该项目获取了较大的成功。该项目位于新区长江路核心地带，是衔接新区和中心区的枢纽地带，东西南北各个方向的人流车流带来足够的客源。这是是吸引雷迪森酒店入驻的重要原因。2008年面市的红豆国际广场虽然占据中山路的地里优势，但是销售曾处于低迷状态。主要原因如下：08年市场低迷期间入市，正值投资客撤出市场，投资性产品的市场容量急剧萎缩。鉴于凯燕环球中心的租金回报率较低，酒店式公寓市场长期不被看好。而开发商未能做出相应的实质性承诺。无锡市场上现有两个成功酒店式公寓案例都拥有品牌酒店的入住，而红豆国际广场至今未引进酒店，仅仅以“红豆”的品牌，难以在酒店式公寓市场上形成足够的影响力。09年的情况有所改善：在市场低迷期间调低售价，并通过包租协议保障客户的投资信心，这使得项目的销售情况有较大的改善。而日后随着市场的回暖，其销售业绩进一步改善，价格也一路攀升。同样在08年面市的润**际大厦也遇到与红豆国际广场相类似的困境。另外该项目距中心商务区较远，不具备地段优势。在周边的商务办公氛围不够成熟的情况下，润**际大厦的售价曾一度与雷迪森广场酒店和红豆国际广场相比肩，无疑增加了其销售难度。加上缺少酒店配套、投资期望值较低等要素的困扰下，该项目的业绩长期低迷。09年开始陆续推出部分房源以签订包租协议的方式出售，并降低售价，使其销售情况有所改善。由于地段价值并没有明显的改善，该项目的销售仍不够理想。综合无锡酒店式公寓市场，我们可以得出如下结论：1、地段价值是决定产品价值的基础；单纯依靠产品品质难以提升项目的市场接受度。2、品牌价值的认知度至关重要，往往通过引进品牌酒店实现这一目的。3、决定客户是否购买酒店式公寓产品的唯一关注的要素是能否看到稳定的、充足的投资回报前景。而与客户签订包租协议，已经成为包括酒店式公寓在内的商住类项目的主流趋势 20210311

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