商业地产招商营运的工作职能是什么?做这行有前途吗?

大錢 2024-11-15 18:42:41
最佳回答
在购物中心这个整体机器中,招商是当之无愧的发动机。因为招商是一个对建筑、规划、日后的运营都产生决定性作用的中心因素。因此,相对于其他环节和方面来说,现代商业专家更重视招商这个环节的作用,并将招商这个软件的环节置于所有硬件环节之上,视为商业实践活动的中场发动机。1、招商必须先于建设国外成功的购物中心奉行的观点都是“招商先于建设”,即只有在主力店招商完成了80%以后,才开始进行整体设计工作。相反,如果是主力店确定不了,那么后续的工作就没有办法做,这样做的出发点是减少了风险,提高了商业的利用率,并据此设计出最有特色和最有可行性的方案,同时也有效地避免了盲目规划设计后削足适履类事件的发生。美国商业地产开发者在建设购物中心以前,就和入驻购物中心的零售商有非常充分的沟通,了解零售商的需求,签订合同以后才开始建设购物中心。商业专家们认为,把购物中心建好后再等待零售商来租赁是有风险的,只有在出现5个左右的零售商同时竞争一个购物中心的时候,才可以获得比较大的赢利空间。2、招商决定着经营成效和建筑风格招商的成效如何,不仅影响了项目的建筑,也影响着项目的装修风格、策划思路和可持续经营的成败。如果项目是在建成后开始招商的,可能要为了适应招商而修改建筑的结构。如果项目是招商先于设计的,则建筑的结构和框架就需要根据商家的要求、功能而进行设计,在这个层面上,可以说是建筑围绕着商家转。此外还有装修风格、策划思路等,在这个层面上,招商这个环节真正起到了牵一发而动全身的作用。尤其重要的是,招商的成果是商场经营成败的关键。在商场的招商中,引入什么类型的商家?商家拥有多大的竞争力和发展前景?购物中心的商业结构如何?这些商家能否适应当地的商业环境和经济发展水平?所有种种因素,都将对商场的可持续经营产生决定性的影响。可以预见的是,如果一个购物中心引入的商家品质是优秀的、结构是合理的,那么这次成功的招商就有可能将这个商业项目引入成功的轨道。如果这次招商是贪大求全的、好高骛远的或退而求其次的,则为商场日后的经营埋下了失败的伏笔。购物中心第二次生命的焕发,比第一次生命的启动要困难得多。一个成功的购物中心招商固然不可能一蹴而就,但绝对应该在招商开始之前就进行全面和富有远见的考虑,少走弯路,避免重大的招商和经营战略的被动调整。3、招商应顾及城市区域商业业态每一座城市的商业生态是不尽相同的,在同一城市内的消费结构和辐射力又各不同,因此对项目的商业生态环境进行专业而深入的研究后,再进行项目的招商其实是一种必需。以广州为例,如果一个购物中心需要引入一家百货公司,那么绝不应该粗放型地以为引入一家百货公司就行了。如果项目是位于荔湾区,项目引入的一家是诸如友谊之类的精品百货公司,那从荔湾区较弱的消费基础就可以判断-----风险很大。因此即使是同一座城市,不同的区域之间,商品的消费结构和人均购买力都是有区别的,这就需要在招商的过程中对项目进行区别对待。不同的城区,不同的消费环境,招商的对象就有所不同。即使是同一家百货公司,经营品牌之间也存在着档次和消费级别的不同。人不可能两次踏进同一条河流-----购物中心的招商方案往往要根据具体情况确定,需要专业的商业顾问公司提供度身定做的商业解决方案。在专业细分的时代,商业顾问已经成为一门专业,商业顾问公司往往也凭其专业经验,给予购物中心一些与原来不同的思路和建议,深度参与项目开发建设的整个过程。这类专业顾问公司的参与,往往能使项目开发运营更加健全。 20210311
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