商业地产3年返租以后怎么办？

洋善芋 2024-11-30 08:00:26

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何谓“售后返租”所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。八十年代在日本，九十年代以后在**，如火如荼的售后返租使房地产市场呈现出一片“繁荣景象”，并且成为房地产市场上的一个“特殊符号”。20世纪90年代中期，售后返租模式经**传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在北京……刮起一股股商铺“返租旋风”。租金从何而来？　　返租回报所要克服的一个重要弊端是——支付给投资者的租金从何而来？　　商业地产专家段宏斌认为销售型商铺所要面对的一个现实是：　　1、基于利益最大化的目的，所有可售商铺应当在可以实现的基础上卖出一个最高的价格，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化；　　2、为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼；　　3、然而过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的1/10，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉地饮鸠止渴，最后导致经营危机爆发从而使自己踏上了一条不归路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；　　4、在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且肯定远远低于32万元。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。　　因此，道本观察认为在商铺的返租回报设计中有一个关键的因素就是经营，即商业的成功、良性经营是商业地产项目的分割销售、返租回报能否实现的根本前提。也就是说，租金决定售价，经营决定成败！实现良好经营的必然路径　　段宏斌指出在当前的**，绝大多数销售商铺的商业地产开发商并不重视经营，也不懂得如何经营，也没有能力打造一个良好的商业经营体系。它所造成的后果是——　　返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在投资者投资买铺时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。一旦回报不能保证，承诺返租的空头公司人去楼空，投资者的噩梦就此开始。　　道本提出：对一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白，如果经营管理不成功，返租中断，就会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：　　1、开发商保持商场的控制力至关重要。无论是部分主力商铺持有或是通过长期返租的方式持有，应该保留对整个商场的使用权进行调整和控制的权力，如主力店铺面积的控制权，如临街、主出入口商铺的控制权。　　2、核心主力零售店应引进已发展成熟、具有相当知名度并适合项目的经营商作为领头羊，如万达购物广场引进沃尔玛，广州天河城引进日本吉之岛等等，形成商场经营的稳定结构，有利于商场经营的成功。　　3、开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分，这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。　　4、商场的经营一般有3～5年的培养期，这一时期商场基本上不会盈利，而且由于价格竞争的加剧，大型零售企业的经营效益在逐渐下滑。在此情况下，商业租金收益不可能冲抵返租收益。因此，开发商一方面要致力于提升经营能力，同时也必须承担起应有的社会责任，如期支付返租金额，不断将资金和精力投入到商场的经营管理中，使商场走上良性运作的轨道，实现整个企业资金的良性循环。　　5、重视商业管理公司扮演的角色，以专业的商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路。开发商可以逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。　　6、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”是一个短期内无法衡量、无法计算的问题。该怎样解决？这对于开商来说是一个时间换空间的问题，随着城市商业的发展和物业的增值，这个问题也可以得到相应的解决。对开发商而言，商铺分割销售是不得已而为之的短期行为，但是，如果不对商铺进行分割销售，又将错过项目发展的机遇。　　因此，道本认为返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它的出现显示了**人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的灵活变通能力。存在即是合理，返租回报的广泛应用决定了其生命力是现实的，随着房地产融资手段的逐渐丰富，我们期待着返租模式在**能够获得新的认识和理解。本文摘自段宏斌老师出版的新书《售后返租，生死经营》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。 20210311

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