接收所购商品住房应一意哪些方面?

海峰 2024-06-26 21:46:53

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**的政策，不打折扣执行的只有北京一地，其余地方要不就拖着不**细则，要不就**一些与国五条并不一致的细则，所以有专家说现在“政令出不了**”。国五条虽然是希望遏制房价，但细细回忆一下以往的类似措施，再看看国情，我们可以得出这样的结论：房价不可能下降。原因是：1）令人诟病的“土地财政”直到今天，根本没有一点**正式批评的信息，不批评就意味着不会改变，加之很多地方**财政欠账，中央**无力一一解决，如果再把土地财政改变了，从哪里能搞来巨额帮助还账，少了卖地收入，又能从哪方面搞来代替的财政收入？外国不靠土地财政，他们靠什么，其实我们可以借鉴，但是我们的政绩考核指标比他们高得多，所以借鉴外国的方法不足以应付考核指标。2）土地是不可再生的资源，卖一块少一块，土地的稀缺性决定了地价的不降。最近媒体透露的**一边采取措施“打压”房价，却一边提高地价就可以说明问题。3）上届**许诺的建设多少千万套保障房没有完成任务，没有足够的低价房来调节市场。公租房刚刚启动不久，供应规模离需求相差太远。5）**虽然做出来到2020年人均收入翻番的承诺，但是如果不控制物价，物价也跟随翻番或少翻一点，房价照样不会长期停止在一个水平上。6）**的价格变化规律基本是上涨了就不可能再跌下来，汽油价、水价、电价、燃气价、邮票价、出租车费、公务员和垄断企业员工的收入及行政收费等，只要不会因为天气季节变化而影响质量的商品或产能过剩的产品的价格，上去了就不会在降下来。7）**的投资渠道有限，银行存款与债券明显贬值，股票、基金、外汇、期货、保险等规则不明朗，还有相当的暗箱操作现象，个别项目还有哄骗拉单的行为，信誉度不高，风险很大，所以投资房产仍然是人们比较依赖的投资方式。8）限购一刀切，不论房子大小，不论离市中心远近，不论家庭拥有的面积而简单地以套数限购，人为地将丰富的商品限购成稀缺商品。9）迟迟不启动“官员财产公示制度”，妨碍了通过反腐的手段来释放更多的房子，捂盘一定会推高房价。10）迟迟不处理小产权房，众多的小产权房不能正式上市，也就不能稀释房价。11）房地产发展牵涉到很多行业，如果遏制房地产的发展，必然会同时遏制相连的产业如建材、装修、电气水暖设备、银行贷款、货运物流、家具、百货、家电及家电安装、电梯、物业、保安、绿化、底层商业等等，**官场靠gdp显示政绩，自然不会轻易把容易产生gdp的房地产果断地大规模地收缩起来。12）**从来没有表态说过要降低房价，他们的表态都是要“稳定房价”，或遏制暴涨势头，或让房地产的数据有所改观，即使多年前广东某省长信誓旦旦地说“要降房价**有的是办法”（大意），但事实上却使不出来，现在能使出来的国五条限购或某地的限制售房利润等都属于违反市场规律的临时作秀之举。13）中央现在缺乏决断的权威和效力，很多问题都处理不好，如削减官员权力，构建防腐制度，实行官员财产公示制度，削减三公消费，杜绝**财务违规（审计年年有问题），环境空气污染日益恶化，食品安全问题越来越严重，煤矿安全始终不能改善，政绩考核催生大量违法行政，官民待遇鸿沟始终巨大，垄断国企依然严重垄断，执法不公十分严重，行政公开远未推开等等。以上各条，每条都难以支持把房价降低，更不会确定一个回归标准。所以，如果把希望寄托在****各种有效措施去把各地房价降低到“合理”水平，一是这个水平很难确定，二是根本不实际。纵观各种遏制房价措施的效果和国外的先进经验，如果想要把房价遏制在一个合理的水平，最好的办法是1）给每个居民分配30平米的免税购房指标（给出指标**并不需要投入成本），不论官民，如果购买超过免税指标面积的房子，一律按超标多少分类征售房所得税，如超标20平米征超标部分的20%；超50平米征40%；超100平米征80%（细节应立法制定）。具体是：如一家三口，免税指标就是90平米，如果他们总共有120平米的房子，超标的30平米在房子出售时需交20%售房所得税。如果这120平米是一人所购的，就是超标90平米，房子出售时需交40%的税。2）但是对于北京上海重庆特大城市，应该还有其它灵活措施配合：具体是靠近城区的超标房子如上述正常征税，远离城区的房子根据远离的距离减税甚至免税，如北京的五环之内正常征税，五环以外六环以内可以适当减税，六环以外可以不征税，这样的分别对待，可以把人口分流到市区以外的卫星城。3）还有一点，所有遏制房价的措施都是为了改变炒房抬价现象，为了不会误打改善型需要的群体，应该放宽大户型的征税标准，如一家三口有两套分别为40、60平米的房子，总面积已经超过10平米，售房时需交规定的税收。他们为了改善住房条件，卖掉两套再买一套140平米的房，按面积140平米就超标50平米，但超过140平米的大户型不是倒房的类型，所以，为了鼓励适当的改善，如果只有一套房子且超过140平米的，超标部分的征税应该适当减少，还有别墅型的房子，也不是炒房的类型，这些大户型的房子应当放宽征税标准。以上措施，既公平地给予每一个人同样的免税待遇，只要你愿意，你还可以随意购买多套房，但不同比例的征收所得税，可以抑制炒房的动机。已经有了多套房的，由于税收抑制利润的作用，持有多套房也不会带来可观的利润，反而持有越多利润越少，所以不会再有积极性持有或更多购入，炒房的情况就得以改善。有钱的人可以随意购买多套，想改善的人也可以改善，认定房子保值增值的也可以操作，在这样没有限购的环境下，房产商不会大量收缩业务，相关产业也不会因为房产的收缩而减弱发展，就业也不会受到巨大的波动。不限购也符合市场经济的规律，外人也就难以拿我们限购的问题在国际上做文章。4）当然，即使每人都有免税指标，但并不意味人人都能买房，经济困难的依然需要寄希望与**的公租房或保障房，帮助困难群体是**的责任。所以**必须坚持多盖公租房和保障房，公租房和保障房可以改变目前的集中建设的策略，立法规定城区楼盘的建设一定要承担一定比例的公租房或保障房，建好后由**收购分配给困难群体。这样**就不用专门划地，也不用费心耗神搞开发，也减少通过项目贪腐的机会，更重要的是公租房和保障房不会再在远离城区的地方而建，从而减少申请人的出行成本，切实解决困难群体的住房问题。5）另一个有效的措施就是最终解决小产权房的问题，现在小产权房建不能建，卖不能卖，收不能收，罚不好罚，拆不能拆，大批小产权房不能释放上市，人为地加剧了房子的供应紧张。既然如此，我们倒不如快刀斩乱麻，承认已建小产权房的法律地位，只要使用五年后愿意补交一定的税费，就允许上市流通，这样，小产权房上市后就会加大房子的供应量和百姓的选择机会，供应多了，价格自然就会下来。6）尽快实行“官员财产公示制度”，以此制度迫使**放出不义牟来的多套房产，让那些房产回归公平的市场，既打击了**，又让房产市场健康发展。以上六个办法成本并不高，运作也不复杂，能否采用，关键就看当权者的决心，如果他们认为妨碍了他们利用手中财产继续牟利，自然很难得到他们支持。但愿新的决策班子能认真考虑，能真正从广大老百姓的利益出发，切实为老百姓解决好房价问题，老百姓重大的民生问题解决了，筑造**梦的动力就会源源不断。 20210311

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