农村土地经营权抵押贷款“变现”难在哪儿

鹿鹿? 2024-05-10 13:55:10
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评估难、担保难、抵押难。农村土地价值评估,难以精准处置充满变数,金融风险较高。评估值影响贷款额,因而经营权价值评估是否精准就会直接影响到贷款数量的发放。例如湖南汉寿县以“年租金×经营期限+地上种养物价值”来测算土地价值,而这种评估测算法即使是对主要经营项目“两水”作物——水稻种植和水面养殖来说很难做到精准。汉寿农商行副行长唐方亮认为,水面养殖种类繁多,但大多数水面养殖的产量无法据实际精确计算,只能按常规产量进行测算,最终评估其价值再打个8.5折;水稻稻田租金则易受市场和天气的双重影响,如果一旦遭遇自然灾害,水稻产量事先评估的价值就会比实际价值高出很多。潜在的处置风险远不止这些。一方面,如果不利用全国性的交易**,仅仅在本县或周边地区再流转,处置的空间较窄,导致客户不多、价格不高,甚至处置不了,那么待处置的项目就会变成一堆废物。另一方面,一旦因经营不善发生纠纷甚至老板跑路事件,就会造成更多的麻烦,比如承包户的租金如没拿到,他就可能从经营者手中要回土地,导致土地经营权无法再转让;而如果经营者特别是外地的经营者“跑路”,所经营项目就容易被债主抢占,这样处置起来会困难重重。汉寿县创新的第一关就是改进评估办法。汉寿县通过引入土流网作为第三方机构评估土地价值,土流网通过大数据分析,从光照水源、土壤条件、地形状况、政策规划、开发配套、区域经济等6大方面对经营权价值做出精准评估。土流网出具评估报告后,由农户、银行、土地流转中心、土流网四方对价格进行认定,最终确定土地价值。从以前的“三方认定”到如今的“四方评估”,既有助于农业大户规避经营风险,可以更科学地选择适合经营的农业项目;又让金融机构避免了因评估不准所带来的金融风险。农业大户一旦还不起贷款怎么办?“**不能包办、不能当保姆,**主要搭建**,引导市场运作。”汉寿县委**、副县长余习琼说。因此,汉寿从2014年引入政策性担保机构——两家担保公司作为金融反担保;后来又引进商业性担保机构参与担保,2016年3月18日发放了全国第一笔由互联网公司担保的土地经营权抵押贷款。“政策性担保机构是第一道防线,商业性担保机构是第二道防线,我们还有第三道防线来调控风险。”唐方亮所指的第三道防线是**实行风险补偿金的补偿机制。在规定试点期间,汉寿县财政出资建立了500万元风险补偿金,每年按照贷款风险补偿实际金额予以补充,银行贷款损失的风险补偿比例由原来的10%提高到20%。汉寿县委书记杨昶表示:如果土地经营权抵押贷款总额达到1.5个亿,风险补偿比例可以提高到30%。“我们不仅要提高分担风险的能力,更要增强抵押贷款的效率和效果。”在张业湘看来,就推进整个抵押贷款工作而言,不仅要以三道防线构筑共同承担风险的“安全墙”,而且要从“按质按量确权颁证、建立健全高效有用的信息化管理系统、以市场为导向探索商业银行抵押权实现的机制和形式”三方面入手,形成抵押贷款工作的“贷动力”。有了“贷动力”的带动,有了“安全墙”的保护,金融机构才能真正少点风险、农户能多点收益、农业能添点活力。 20210311
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