城市发展和房地产的关系

血色荼靡&曼珠沙华 2024-06-05 09:46:41
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**的房地产市场状况 房策网 2006年是“十一五”规划的开局之年,对国土资源部门来说,土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比,2006年,土地宏观调控政策仍在进行中,土地作为宏观调控的重要手段,偏紧仍是其主调。在此基础上,全国各大城市的土地市场也有所变化,譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时,城市建设用地供应得到理性调控,建设用地供应结构日趋合理;房地产用地与去年相似,仍向中低价位普通商品住宅倾斜,适应稳定房价的要求;招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大;建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。 针对2006年以来全国土地市场行情的变化,新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。 四直辖市(北京、上海、天津、重庆)土地市场综述 自**宏观调控政策实施以来,北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度,土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控,而且随着调控政策效应的进一步显现,土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态,地价、房价的涨跌空间都将缩小,走势趋于平稳。 (一) 土地供应结构不断优化 为贯彻落实《**办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,各地加大闲置土地处置力度,积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施,重庆市对闲置两年以上,建设单位无能力开发的,由国土部门依法收回75.3公顷;对由于**或**部门的原因造成项目不能实施的,区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷;广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地;上海全市共有20余宗、约100公顷土地,通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设,约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。 从全国情况看,今年上半年,全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%,比去年同期提高了9个百分点,其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷,比一季度增长53%,表明各地在新增用地受到严格控制下,积极盘活存量,改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。 北京市在严格土地管理的同时,根据土地市场的供需情况,本着区别对待,有疏有堵,有保有压的精神,适时调整土地市场供应量,增加对经济适用房和普通商品房用地的供应,继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。 近期,北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易,以有序供应,满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中,充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中,房地产用地为1950公顷(其中:经济适用房 200公顷;住宅商品房 1750公顷),占全年计划土地供应总量的30%。今年 1~7月份,北京市供应住宅用地面积 297公顷,规划建筑面积500万平方米。其中,出让住宅用地 180公顷,规划建筑面积28万平方米,出让住宅用地55宗,成交价款21.67亿元,土地纯收益12.74亿元;划拨住宅用地117公顷,规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比,住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。 为防止土地资源闲置,遏制炒卖土地,规范土地市场。8月初至9月底,北京市国土资源局分两次宣布,北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地,因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款,因而被该局解除土地出让合同,收回国有土地使用权。据该局有关部门透露,对被收回土地的违约开发商如何处罚,尚在研究之中。但是有一点十分明确,对拆迁基本完成的项目,如果开发商要重新获得原土地使用权,必须在规定的期限内提出书面申请,参加上市竞买。 上海市着重优化土地供应结构,增加中低价商品房和配套商品房用地的供应,以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷,其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看,目前,配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明:上海商品住宅销售价格持续下降,成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示,上海市只有 7.3%的居民准备在未来三个月内买房,比上个季度又下降了 3.7个百分点,达到历史最低点。 重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市,由于大城市大农村的市情,随着城市化进程的加快,基础设施的完善,农村剩余劳动力进入城镇,住房有效需求增加,因此,房地产开发土地供应面积增加。据统计, 2005年 1~9月,重庆市土地交易中心成交土地 157宗,较去年同期增长 3.29%,成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77%、 17.8%、 24.87%,出让金更是增长了 40.39%。据介绍,第三季度末,中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为,这表明市场看好本地房地产投资前景,市场交易活跃,有回暖的趋势。 为规范房地产市场运行,将房地产价格涨幅控制在合理范围内,天津市主要采取了四项调控措施:一是实施土地供应总量控制,适时调控土地市场;二是完善土地供应结构和布局,适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量;三是严格用地控制指标管理,大力推行节约和集约用地;四是建立土地市场动态监测体系,保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日,全市供应房地产开发用地 697.6公顷,其中住宅 523公顷,公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷,可建建筑面积约 427.3万平方米。 其中:商品房供应总量约 60.1公顷,可建建筑面积约 163.1万平方米:经济适用房(含廉租房、基础设施还迁房)供应总量约 145.3公顷,可建建筑面积约 264.2万平方米,已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。 (二)地价呈现稳中有降趋势 北京市地价变化不大,房价涨幅较大,目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度,地价变化不大,趋势平稳。而在 1~7月,虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9%,但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9%,存量住房买卖平均价格同比增长 9.8%。这说明,目前地价对房价影响作用不明显,但地价的预期升高会影响房价的上涨。 上海 2004年住宅平均地价为 2078元/平方米,住宅平均房价为 6385元/平方米,地价占房价的2.5%,地价在房价中的比例约占 1/3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果,上海的地价增长率为 0.2%、 5.2%、 5.43%、 6.53%(按工业、综合、商业、居住分类),第二季度增幅进一步放缓,分别为 0%、 1.3%、 1.1%、 0.8%。同时,在房价方面,涨幅逐步回落。第一季度,商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6%、 1.6%、 2.5%,而进入第二季度以来,涨幅趋稳,呈稳中有降的态势, 4~6月环比涨幅分别达到 0.5%、 0.1%、1.2%。这些数据表明,上海市土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。 从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看,2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比,增长 0.43%。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61%、 0.29%、 1.09%。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落,但基本上仍保持稳中有升,并没有出现不正常的较大幅度波动,和地价区段的地价涨幅,均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是,由于****关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施,市**也相继制定了相关的办法,在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。 天津市土地交易价格指数显示,2005年 8月,综合指数达到 125.1点,较去年同期上涨了 1.0点,升幅达到 0.8%。预示着土地交易逐步走出盘整期,预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易,土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月,天津住宅用地指数达到 109.0点,较去年同期下降了 4.6点,降幅达到 4%。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬,3月份最高达到了 117.7点,而后再次下挫,7月份最低达到107.9点,降幅达到 8%。住宅用地交易指数的波动,说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素,对住宅用地的价格变化起到了重要作用,住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。 20210311
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