在办美国**过程中可以先到当地买房吗？

可以的。比起国内，美国买房的流程显得更加专业化和细致化，从看房到交易，到最后的过户，都需要借助第三方专业的帮助，每一步也显得更加稳妥和让人放心。那么在美国买房大概是怎样的流程呢？今天小编给大家做一个整理分享，希望能帮到打算买房的朋友。买房流程中美大不相同 在美国，从报价被接受签下购房合同开始，其后大概还需一个月的时间才能完成整个流程，这其中包括房屋估价，房屋检查，贷款核准，房屋过户等，涉及的参与方有贷款机构/银行(mortgage company/bank)，房屋估价机构(appra**al)，买方中介(selling agent/buyer’s agent)，卖方中介(l**ting agent/ seller’s agent)，房屋检查服务机构(home inspection)等等，任何环节出问题都有可能导致购房交易失败，在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。今天这篇文章将美国买房流程大概分为十个步骤，下面听小编为您慢慢道来：1选择自己的房产经纪人在美国，房产经纪人需要持有州**颁发的经纪人执照。每个州的许可法根据受教育程度、资**的类型和难度，对地产经济人取得执照之后，是否还需要继续学习有着不同要求。这一系列考核系统是为了保证房地产经纪人有带领客户寻找房源、评估房源并为房产融资的资格。世界上很多其他**，都不需要房产经纪人拥有专业执照。在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人就应负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。在整个交易的过程，买家和卖家是不会见面的，甚至直接联系也是没有的，任何行动都是通过买房-买房经纪人、卖方-买房经纪人这样往来进行。★ 找房产经纪人的好处 ★专业地产知识：能为买家协商最佳条件与价格，并确保买家利益有完整房源使用权：可针对买家需求，从美国经纪人内部共享房源系统(mls)中筛选出适合买家的对象，并设置email自动通知买家，不仅所有房源信息最新最充足，找房也将更有效率。买家在网络上寻找的房源信息多为二手，存在滞后性，比如你在zillow上看好的房子，其实可能已经刚被签下来了。专业分析评估：为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等。熟悉整个地产交易过程：房屋买卖是个严密复杂的过程，为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责，从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案，并与卖家经纪人谈判，协助买主融资贷款等步骤，可替买家省却许多时间精力。广大供应商网络： 买屋过程会牵涉到许多外部专家，如房屋检查员、贷款公司等。好的经纪人会有一群使用过且值得信赖的供应商网络和专员人员名单供买家参考选择 。值得注意的是： 房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的%计算，法律并未明文规定经纪人佣金应由哪一方负责(通常大部分都是由卖家付)，对于%也未严格规定 (市面上常见约为6%，然后买家经纪人和买家经纪人平分各3%)。实际情况请以各家经纪人以及其经纪公司的说明协商为准。所以基本上通常来讲，买家找经纪人是不用花钱的2拿到银行贷款预先批准信 购房者首先要确认自己的身份，美国公民和绿卡居民自然不成问题，工作**(e1, e2, h1b, h2a, h2b, h3, l1及g1-g4等)持有者一般也ok，但其余的外国人则会有较多的限制，例如要支付较高比例的首付(down payment)和利息(interest rate)，必须购买贷款保险(mortgage insurance)和产权保险(title insurance)，并开设escrow account等，有的人甚至无法贷款买房。(现金买家请跳过此步骤) 在美国要开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信（pre-approval letter），获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况，且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。当买家看到中意的房子并想出价时(step 3)，则需将这份贷款预先批准信连同出价合同一并提出给卖家以证明买家正规性，证明买家是以准备好且能立即行动，有助提高出价被接受的机率。(简单说，没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的)总而言之预先批准信的作用是：1) 让想要贷款买房的购房者了解自己能否贷款及能贷到多少钱，通俗的讲就是让你了解自己可以购买什么价位的房子；2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。3开始挑选房子 (house hunting)相信大家整天听地产经纪人把location、location、location挂在嘴边， 重要的事情连说三遍。 这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环(除了贷款那一块)。基本上在找寻合适满意的房子时，可以参考以下列出来的一些基本要点问题，通过回答这些要点问题，理清思路，明确自己的真正需求，将能帮助你更快找到中意的房子。1. 我的买房目的是什么买房目的不同，挑选房产的标准也就不同。对于自住房子来说，一定要自己喜欢的，这样买下来才不会后悔。并且因为是自己常住的，所以社区，环境、学区、环境、交通等也都要认真考虑，选择最适合自己的。对于投资房来说，应讲究的是投资收益回报，以及未来升值，尽可能选择一个投资回报率高，性价比高、未来发展前景良好且便于出租的房产。请参考小编以前写的关于投资出租房的一些文章进行计算，用数字来说话。链接如下：2018新年第一贴：美国投资出租房大扫盲投资房数据分析大揭秘 -计算投资回报的几个重要指标2. 我的买房预算有多少请诚实的评估自身财务状况与限度，并参考取得的贷款预先批准信了解自己的购屋能力，同时也要考量入下列几点开销 (实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多呀)： 首付(down payment)， 过户费用(closing cost)，装修、家具添购， 日后房贷与养房费用。3. 我该买哪里的房子通常地理位置是买房的首要考虑因素，好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等，未来升值空间也更高。建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的neighorhood和学区的房子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候，也比较保值，不至于贬值的太惨。此外，不同的nei**orhood也有自己的特色，如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋年代均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下，你甚至也可以跟当地居民聊聊，看他们对该社区的感受。4. 我要买什么类型房子美国住宅房子种类很多元，以下3种是最普遍的─ house / single family detached (独立屋)： 独立房普遍占地较大，家家户户各自独立，自己管自己的房子草地，在某些地区无须缴hoa；但现在新开发的社区几乎都会收hoa，用于维护社区的公用设施和花草树木。─ town house (联排屋)： 联排屋与独立房类似，但与邻居共用墙壁，前后院通常较小。(需考量有无hoa)─ condo (公寓)： 类似联排屋，墙连着墙，无前后院，大部分condo社区有公共设施。(几乎都有hoa)5. 我的特殊偏好和要求比如到底买新房还是旧房？对空间格局有什么特殊要求和偏好？房间数量、卫浴设备、一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向等等理清思路，明确自己的真正需求后，就能有针对性更高效的筛选房子了。当然如果有看上很中意的房子，应该立即让房产经纪人去约，尽快去看4选中目标，出价并协商 (make an offer)选择决定了中意房子后，接下来就是进行出价，并卖家开始协商议价阶段。经纪人会和买家讨论， 并帮助买家填写购房合约purchase agreement ， 通俗点说就是下个offer给卖家。里面包含：买家出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、过户日期、房屋检查保护期、其他附加条件等细节。买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。买家决定出价金与支付订金 (建议与经纪人共同讨论估价)。卖家可针对买家的出价合约选择接受(accept)、拒绝(reject)或书面还价(counter offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。需要注意的几点出价要合理，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价再去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。好房子人人喜欢，卖家同时收到好几个offer也不是什么稀奇事，为了抢到中意的热门好房子，有时候买家就是一来拼手速，二来拼价格了。卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。有时候，两个offer同时进来，卖家宁愿选择出价低的现金买家，而非出价高的那个贷款买家，这个也是无可厚非的常见的三种附加条款（contingency）：due diligence、appra**al, financing，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回escrow中的全额订金。是保护买家的方式。调查反悔期 due diligence contingency买家需在这段时间内对房子进行各种检查，通常包括房屋检查home inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。鉴价附加条款 appra**al contingency在这段时间内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。贷款保护期 financing contingency签订合约后，买家需在规定的时间内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变量也最大，建议买家提前准备好相关材料5签署正式合同并支付订金当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(escrow)，并开始后续的流程(贷款、过户、检查报告等等)，直至一切手续皆合法完成后，escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。escrow 是第三方公证托管公司，为不受买方或卖方影响的中立公司。其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(escrow)保管。当约定条件成就时或法律事件发生时，由该第三方(escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。或约定条件未成就时，则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。escrow的存在可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。买家需遵守双方协议的付款日期；买方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。escrow可确保房地产中的两个重要环节：产权是否干净 & 交易资金是否安全，因此买家无须担心付钱却拿不到房子，卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。6调查反悔期（due diligence)基本上就是房屋检查 (home inspection)。房产经纪人没有资格对房屋本身结构和材料进行鉴定，这些都不是她的工作内容。在美国任何买卖双方在过户房屋时必须通过第三方的检查，英文里面叫inspection，一般由具备相应资质的公司和检查员提供这种服务。在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。你肯定不会希望买完房子，入住后发现里面一大堆东西需要维修，尤其是像屋顶，空调，热水器这类非常耗钱的维修，再加上美国的房子都是木头做的，感染白蚁如果不及时处理，后果十分严重，这些都使得常规房屋检查(home inspectionn)和白蚁检查(termite inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情，其他还有mold inspection，radon inspection等，是否做就视情况而言了。大部的home inspector都是应付了事，真正好的home inspector并不多见。而口碑好的inspector的工作往往非常多，更加需要提前预约。此处强烈建议各位已然决心买房的小主们，选个靠谱的inspector，早早预约好房屋检查的时间，大不了之后再改时间或者取消预约，也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的inspector要好。房屋检查完成后，inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(credit)，之后你自己找人维修。inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的home inspector。due diligence contingency就是在这个环节起作用的，如果房屋检查的结果太过糟糕，或者无法就维修补偿与房主达成一致，你有权退出购房交易，取回全部定金。房屋检查费用由买家支付，费用视房屋大小作计价，建议这笔不要太省，以免让自己权益受损。7取得贷款、房屋估价与购买房屋保险首先，银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(appra**al)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用appra**al contingency拿回定金退出交易。其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再hard pull一次)，并且通常会查询你过去两个月的银行账单(bank statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近两个个月的银行账单和工资单，最近两年的w-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要**，v**a，i-94等**明材料。贷款审核工作是由银行的underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过hard pull，underwriter就会要求你就hard pull的原因给出合理解释。若银行账单上显示你有大额进账，underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(late payment)，没有合理的解释，underwriter很有可能因此拒掉你的申请。你的loan agent是你与underwriter之间的中介，他只能协助你提供资料，以及与underwriter沟通以推动审核进程，对申请能否通过并无决定权。为了避免贷款进度延误，请务必精确的按照underwriter的要求提供资料，不要心存侥幸，underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。记住，虽然loan agent没有能力决定你的贷款能否获得批准，但是一个好的loan agent可以根据自己的经验，判断你获得贷款的难易程度，提早告诉你需要准备哪些材料，准备的材料是否合格等，以帮助你降低贷款被拒的风险，减少与underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。如果是向银行贷款的房子在过户前必须购买相应等级的保险(home insurance)，确保房子在使用过程中不出问题。想嘛，贷款没有还完一天其实这个房子都属于银行。而现金买房则没有这个要求，自己的房子看着办，不过还是推荐大家购买。8产权过户调查(ownership inspection)产权保险 （title insurance）的出现和应用和美国国情及历史有很大关系。因为在美国买房子的同时，地也一并购买。而一个房子或地在前面几百年历史发生过什么情况并不能充分了解，也没有能力完全了解，所以当产权有问题的时候这份就起到作用了。 美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。透过专业机构把关，买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况，就当买个安心吧。9完成过户手续并交屋买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用，总计约为总交易额的1%-2.25%。例如，如果购买了价值30万美金的房产，需要交额外的3000至6750美金。银行在你的贷款申请final approval后，会将贷款文件邮寄给escrow公司，叫做hud-1的表格，之后escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。银行收到escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，escrow收到银行放款后，一般当天就会去county登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由county clerk-recorder寄给你的平信：grant deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去county再要一份。10交屋入住 (move in)恭喜你！过户完成后，接下来就是依合约规定时间取得钥匙，完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电、**、电话等相关服务变更屋主数据。 20210311