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目前贷款炒房（投资非自住）是否已经成为一个亏本买卖？

lion668 2024-12-02 14:43:45
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如果在高层三令五申“房住不炒”的背景下依然有人可以通过贷款炒房赚钱，那只能说明楼市调控政策存在缺陷，至少在所在城市的调控力度是不足的。但不管所在城市是否存在虚情假意应付调控的现象，炒房这种行为与调控的大方向是相背的，即使在有机会钻空子的城市也已经存在着比以前大得多的风险，除非是有选择的资产配置式的长远持有，在有潜力的城市才有机会用时间换取一定的升值空间，但也这个空间的大小也将大概率地受到限制。一、房价平稳，以快速赚钱为目的的购房行为大概率会变成亏本买卖。“炒”字，其中重要特征之一就是持有的时间比较短，这种方式在以往楼市火热的时期是比较普遍的现象，也是房价飞速上行的重要推手之一。但这一出一入需要有价格差才有意义，如果房价在较长的时间中保持大体的平稳，对于炒房客来说是致命的，即使能够以平价出售，但这其中的交易成本和资金成本都是不少的支出，如果像以前那些专业炒作的人使用房贷杠杆一次持有10套或几十套，遇上现在这样的市场环境，资金实力弱的人很容易就会被拖垮。那么贷款买房的成本有多少？假设一套100万的房产，房贷70万，三年时间出售，我们以最近几年的利率环境为条件，设定5.39%的房贷年利率，再以杠杆炒家们普遍使用的30年期限和等额本息这种方式测算三年的成本，看看需要付出多少，这其中包括房贷利息、首付款三年的利息、每月月供累积的潜在收益和购房手续成本四部分。测算得到三年房贷利息是11万；30万首付款原来的既得利息，以大行3.85%的定存收益为例，这部分潜在收益是3.5万左右。另外每月的月供是3926元，一年4.7万，三年14万左右，这些钱的明显成本已经体现在房贷利息中，但另一方面由于这14万是自己在这三年中陆续支出的现金，本来是可以为自己带来收益的，现在也被牺牲了，这部分现金是一个由零到整的过程，不是那么容易计算，假设出于安全考虑我们把它看作每月定期买入3926元的货币基金，三年后的收益以1万计是比较保守的了。而交易成本部分，如果是新房，假设面积是100平米则契税按优惠税率是100万*1.5%，就这部分就是1.5万，如果买的是二手房那要加上中介费就更多了。所以持有的这三年粗略统计成本需要11+3.5+1+1.5万=17万，如果三年时间出售时没有升值，那就亏损17万。如果要平掉这些成本，这三年房产起码要升值17%，平均年升值率是5.6%左右。所以在“房住不炒”的背景下，如果所在地方的楼市在较长的时间内保持相对的平稳，甚至出现小幅增长，也未必可以赚钱，出于快速赚钱的目的而购房行为就可能要失望了。二、房地产的流动性受限，炒作的后门被关上。如果放在以前火热的地产市场中，对比那些动不动短期内就有30%、50%甚至翻倍的升值回报，那每年这些比5%稍多的持有成本就相当微不足道了，但目前的市场环境毕竟已经不同了。现在房地产的流动性受限，炒作的后门在原则上已经被关上。这里的流动性一方面指人在不同城市之间自由购房的流动资格受到限制。在目前“稳房价”和“房住不炒”的调控基调下，大部分热点城市都会实施限购的措施，即限制非本市工作和生活的人在本市的购房资格，也限制在本地工作和生活的人的购房数量。比如要想在南京的主城区购房，需要提供南京连续三年的社保或纳税证明，对有资格购房的人同时审查已有的房产数量和房贷情况，南京本地户籍限制在2套以内，非南京户籍只能购房一套，尽量引导向自住的需求，那些一买多套的现象被有效堵住。这种背景下想在南京买个10套20套炒一下的人就别想了，这些调控政策就已经把炒作的大门关上，隔断了人员的随便流入，也隔断了当地零售端想囤房待价而涸的做法。而流动性的另一方面是资金的管控。对于供应端，由于房企杠杆高企，为了化解风险限制房企继续加杠杆，有关部门对违规流入房地产行业的资金进行清理，同时对于企业新进融资也提出了更严格的要求，所以房企对销售端回笼资金的速度依赖也比以前更大，捂盘惜售、哄抬房价等不良现象得到改善，炒客也就失去了重要的助推力量。而且即使对于炒客来说，二套以上的首付成数和利率都大大增加，所以杠杆的作用也大大被削弱，持有成本进一步上行，在这样的环境中，风险无疑更加大了。能否寄希望于调控政策短期内退出并**刺激措施呢？这种可能比较小，高层已经明确表示楼市调控将会实施长效机制，也不会再进行房地产的短期刺激，所以短期退出的机率是比较小的，那如果这样的情况持续，炒起来风险就很难控制了。三、以资产配置为目的，在有潜力的城市有机会以时间换空间。而在另一方面，由于房地产的长远走势离不开经济、土地和人口的影响，在这几个因素表现出色的大城市、中心城市， 房价还是会比较容易得到支撑，只是基于上面的分析，即使有上行的基础，在原则上也会受限于政策的引导，而不会再像以前那样像脱了缰了野马一样任其驰骋，影响行业的健康稳健发展及扩大其对人民消费、生活的影响，比较大的概率会与经济增长表现出相对协调的步伐。对于有资产配置需求的人来说，在目前能选择的投资项目中，安全和容易参与的选择并不多，以往来说，房产是其中之一。而在目前楼市发展趋势中，需要对房产所在的城市有更多的关注，以避免长远发展中由于当地未来产业衰竭和人口流出的影响下出现亏损的结果。即使每年在这些城市中可以小幅上涨5%左右，也大致的可以实现保值的诉求，以作为配置的一个选择途径。四、结语。综上所述，在目前“房住不炒”的背景下，房价大幅升值的可能已经减少，即使在相对宽松的城市，也难保后续没有加强相关调控措施的可能，想通过房子快速赚钱所面临的风险是很大的，同时从调控政策的风向来说，短期退出的概率很小，这种背景下那些以资产配置为目的、想通过长期持有以用时间换升值空间的人，在城市的选择上选择那些经济和人口潜力比较好的城市，对于适应目前这种市场环境是有帮助的。 20210311
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