没有按期取得购房贷款,合同应当如何处理?

温州叶子气球工作室 2024-11-15 14:45:55
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案例:张三买了一套房子已经和开发商签订了《商品房购销合同》,支付了十万多的首付款,现张三因办理贷款手续不成没有取得贷款,也就没有按照合同的约定付清剩余的房款,此后,张三去找开发商协商处理,但房子已经被售楼部卖出,现在张三该怎么办?分析:根据张三介绍的情况,开发商的做法有欠妥之处。虽然,在《商品房购销合同》约定的付款期限届满时,因为没有订立贷款合同、取得贷款致使张三没有按约定履行付款义务,但是,张三没有按照《商品房购销合同》约定的方式、期限付款却不必然导致开发商就可以单方解除《商品房购销合同》而将房屋另行出售。如果《商品房购销合同》约定的逾期付款的违约责任赋予了开发商单方解除合同的权利,那么,开发商有权另行出卖房屋,如果没有约定,开发商就无权将房屋出卖,张三就可以要求开发承担违约责任并要求继续履行合同,同时,张三也应当按合同约定向开发商承担逾期付款的违约责任。毕竟,开发商并没有就合同的解除与张三协商一致,就合同的解除效力也没有得到**的确认。根据最高人民**《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。从上述法律规定可以看出,张三作为商品房买受人且是因为张三的原因未能订立贷款合同,如果未能订立贷款合同且导致《商品房购销合同》不能继续履行的,此时,开发商才具备“可以解除《商品房购销合同》”的条件,而不是“当然解除”。原因有三:一、法律尊重、保护当事人对私权的处分,允许当事人在法律允许的范围内进行自由的约定,因此,如果《商品房购销合同》没有类似的“买受人逾期支付房款、出卖人有权解除合同”或者“因买受人原因未能订立贷款合同未能取得贷款、出卖人有权解除合同”的约定,那么,作为出卖人的开发商单方解除合同就缺乏事实与法律依据。二、即便存在未能以贷款方式付款的情况,为保护交易,也应当允许对付款方式进行补救,如,以现金付款的方式来代替贷款支付,这样,可以使《商品房购销合同》得以继续履行。三、目前,**为控制房价的过快上涨,相继**了很多政策对房地产市场进行调控,如“双限”、“双认”政策等等。根据最高院《合同法》司法解释二第二十六条的规定,适时**的政策应视为情势变更原则、且当事人有权依据该原则对《商品房购销合同》约定的付款方式进行变更。综合以上,如果开发商是按《商品房购销合同》的约定解除合同,那么,张三可要求开发商返还首付款,而如果《商品房购销合同》没有赋予开发商单方合同解除权的,张三所承担的责任只是按合同约定承担逾期付款的违约责任,张三可要求变更合同约定的付款方式,依变更支付购房款,并可以要求开发商承担解除合同的违约责任、继续履行合同。 20210311
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