天津这座城市未来发展怎么样？

像这种问题的答案很容易变成【照片博览会】。咱还得撑住“专业度”这杆大旗。数据分析派的回答主要就靠这篇了！不要吝啬你们的赞同！本文图文数据分析内容较多，建议浏览时长：10分钟。如果不想看那么多，可直接看一开始的总述部分就可以。居住者关心的点主要是：看当下看什么？工资水平、物价、医疗、教育、环境看未来看什么？房价、人口流动、交通、城市定位、城市产业总述天津属于京津冀城市群，原来叫首都经济圈。属于****级五大城市群之一，**三大战略之一，**中心城市。天津作为京津冀城市群的第二核心城市，主要承担工业和物流两部分。属于全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。天津的优势是第二产业，增加值大约占天津三个产业总年增加值的80%左右，其中又以【农副食品加工业】、【电气机械和器材制造业】、【金属制品业】、【专用设备制造业】、【医药制造业】、【汽车制造业】为主。 这也与**提出的**制造2025相契合。可以看出来，天津主要想发展的是机械、器材、汽车、农副产品、医药相关的高端制造业。工资水平：“底线很高，上限很高，平均值很低”物价：“被高估”，家政、旅游、装修、教育培训增速很快。医疗：全国顶级之一。教育：全国顶级之一。环境：有山有水，大部分平原。房价：重点考虑市内六区及环城四区。市区近十年翻了3倍。只要天津的教育医疗不掉队，资源还在集中于市内六区，这种趋势还将继续下去。人口流动：常住人口1500多万，户籍人口1000多万，男女比历史第一次颠倒（女多男少），并且天津越发达地区女性比例越高。市内六区人口逐年减少，但减幅并不大。交通：开通了直达**的高铁。后面还会再开通串联山东沿海城市的专线。城市定位：**中心城市，亲儿子，**也有信心。城市产业：工业占比太大，金融和信息服务占比太小。工资水平“底线很高，上限很高，平均值很低”底线很高因为**方面的支持，天津的最低工资标准是很高的。所以低等职业在天津会过的好一点。城市最低工资：仅次于北上广深之后。2018年最低工资2050元。2018年最低工资。广州深圳其实都是在广东省第一档薪资左右的，所以其实可以直接比较上限很高看高净值家庭数量：600万资产家庭数，第十。1000万资产家庭数，第十。亿元资产家庭数，第九。3000万美金（2亿）资产家庭数，第九。说明天津有钱的人都在有钱的人头部聚集。另外说一点，北京每年新增加整个天津全部的600万家庭数。然而，实际平均值很低人均可支配工资：2018年39506元，各城市排名天津没进前20。前20里没有天津物价从绝对值上看，天津的物价/成本并没有大家想的那么高。之所以让人感觉物价高，是因为收入太低衬托的。但是从城市宏观数据来看，天津的净收入（收入-消费）其实比很多同级城市要好。从结构上看，天津的**板块符合一个向着超大城市变化的过程。**的新型超大城市基本都是以教育为价格变化发动机，天津也一样。但老型城市的特点天津也具备，即生活服务相关的**速度也普遍不低。价格变化趋势和发动机主要看cpi（居民消费价格总水平），当然****的cpi在知乎都被阴谋论了，不过还是以台面上的数据来说问题。2018年累计上涨2.0%，涨幅较上年回落0.1个百分点，连续三年稳定运行在2%左右的区间内，呈现平稳运行态势。其中，食品价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.3%，服务价格上涨1.6%。其中，食品中的【鸡蛋】【鲜菜】【肉类（牛羊禽）】【水果】【水产】上涨都超过5%（基本上把2017年下降的量都给补回来并且还升了一部分），甚至有的都超过10%。【猪肉】下降6.5%（猪肉连续几年下降）.服务中的【装修】【家政】【旅游】上涨超过6.5%，【教育培训】基本超过3%。以上这些都是天津**的主力。对比下北上广：上海概况：2018年上升1.6%，较上年同期回落0.1个百分点。各类：交通和通信价格同比上升4.0%，教育文化和娱乐上升3.1%，医疗保健上升2.4%，其他用品及服务上升2.4%，食品烟酒上升2.3%，生活用品与服务上升1.4%，居住价格上升0.2%，衣着下降1.7%主力：【鸡蛋】【鲜菜】【禽肉】上升明显，都超过了6%。【教育培训】超过5%。北京概况：2018年上涨2.5%，涨幅比2017年提高0.6个百分点。各类：食品烟酒类价格上涨3.1%，居住类价格上涨3.2%，生活用品及服务类价格上涨1.3%，交通和通信类价格上涨0.6%，教育文化和娱乐类价格上涨3.6%，医疗保健类价格上涨3%，其他用品和服务类价格上涨2.2%；衣着类价格下降0.3%。主力：【鸡蛋】【鲜菜】超过了12%，【教育培训】超过了6% 。广州（超大城市中，老型城市的代表）概况：2018年上涨2.4%。 高于上年（上涨2.3%）0.1个百分点各类：医疗保健类（上涨6.1%）、衣着类价格（上涨4.2%）、食品烟酒类（上涨2.5%）、教育文化和娱乐类（上涨2.4%）、生活用品及服务类（上涨1.9%）、交通和通信类（上涨1.7%）、居住类（上涨1.3%）、其他用品和服务类（上涨1.2%）主力：【鸡蛋】【中西药】【医疗/护理费用】【养老费用】【汽修费用】【住宿费用】【装修费用】基本都超过了10%增速。城市生活成本国内第七，跟gdp差不多是相当的排名，但是与天津top20都不到的人均可支配收入比，就稍微有些高了。全球主要城市的榜单，天津位于全世界29名，跟悉尼并列。高于成都、巴黎，低于台北和旧金山。可以与其他成本高的城市依次比一下：**。没找到2018年的人均收入，2011年折合人民币，约为11万元。大约上海的2倍，月均收入9100元，成本第一。上海。64183元，月均收入5348元，收入第一，月均消费4074元，综合生活成本第二。北京。62361元，月均收入5196元，收入第二，月均消费4439元，综合生活成本第三。深圳。57544元，月均收入4795元，收入第三，月均消费4004元，综合生活成本第四。广州。55099元，月均收入4591元，收入第五，月均消费5407元，综合生活成本第五。南京。52916元，月均收入4409元，收入第七，月均消费5606元，综合生活成本第六。（净收入是负的哦）天津。39506元，月均收入3292元，收入别说20，光在浙江省里也才排个第10。月均消费3056元，综合生活成本第七。8. 成都。36142元，月均收入3011元，甚至比天津要低一些，月均消费3327元，综合生活成本第八。（净收入是负的哦）9. 青岛。42019元，月均收入3501元，感觉差不多25名？月均消费4073元，综合生活成本第九。（净收入是负的哦）2018年浙江省各市人均可支配收入。看看天津能排多少这么一对比的话，感觉天津至少要比南京、成都、青岛要舒服一些。而且按净收入算的话，天津似乎仅仅排在北上广深之后。医疗“医疗普及水平很高，全国第四”与我算的不同，可能统计口径不一样仅看最高端医疗普及程度的话，天津是几乎不输于北上广的，属于第一梯队。教育当代人说教育基本就是在说前程。所以说基础设施什么都是耍**，我们只看各种录取率。一本录取率：天津妥妥的第一梯队。另外，广州大概24%左右，差不多排到辽宁之后；深圳33.16%，排在天津之后。总之，基本撼不动天津第一梯队的地位。2016/17/18年各省市一本录取率985录取率：全国第一。2018年985录取率环境天津有山，有水。平原占93%左右。暖温带半湿润季风性气候，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪。年平均气温约为14℃，7月最热，月平均温度28℃；历史最高温度是41.6℃。1月最冷，月平均温度-2℃。历史最低温度是-17.8℃。年平均降水量在360－970毫米之间，（1949－2010）平均值是600毫米上下。平均海拔不足4m，北部最高，九山顶1078.5m，东南部最低3.5m。地跨海河，将天津市区分割为东西两岸。中游的北运河、永定河、大清河、子牙河和南运河在天津金刚桥附近的三岔口汇合成海河干流，由大沽口入海。干流全长72千米，平均河宽100米，水深3－5米，历史上河通航3000吨海轮。天津市的日常饮用水源自：【引滦入津】的滦河水，以及【南水北调】的长江水（丹江口水库）。房价当前房价及未来的房价趋势，在一定程度上决定了当地是否更具有吸引力。天津以前的市政划分是这样的：市内六区：和平区，河西区，南开区，河东区，河北区，红桥区四郊：津南郊区，北辰郊区，东丽郊区，西青郊区五县：蓟县，武清县，宝坻县，宁河县，静海县其他：大港，塘沽，汉沽现在新的划分中，将四郊区改为环城四区，五县中，大港、塘沽、汉沽合并成滨海新区，五县也都改为了区，所以天津目前实际上是没有县一级行政区划了。当前的行政规划：市内六区：和平区，河西区，南开区，河东区，河北区，红桥区（这个基本也是各区的实际排名顺序）环城四区：津南区，北辰区，东丽区，西青区远郊五区：蓟州区，武清区，宝坻区，宁河区，静海区滨海新区：开发区（经济技术开发区teda，泰达），保税区（综合保税区），高新区（高新技术产业开发区），东疆保税港区，中新生态城数据来源于房天下至少到目前，滨海新区多是鬼城，烂尾楼。远郊五区很难有房价发展。环城四区发展迅猛（相对而言），市内六区一直坚挺。但是天津或者其他一线/新一线城市的房价有个特点，学区近乎于是当地区域房价的唯一提升因素。而天津的学区资源是仅集中于市内六区的（市内重点学校对周边区录取名额基本是按个位人数录取，而环城及远郊的重点学校相对各自区内人数录取过小压力过大），所以市内六区是房价最好的选择。市内六区中，分上三区（和平，河西，南开），下三区（河东，河北，红桥）各自的学区房价格也差不多是按照这个顺序进行排列的。但是河东最近几年发展很好，房产销量好，价格也不低。河东最好的学区片，房价跟河西次最好学区片的价格差不多。和平一枝独秀，远高于其他五区。天津小学排名top10：1 和平区实验小学　　2 和平区中心小学　　3 和平区鞍山道小学　　4 和平区昆鹏小学　　5 和平区逸阳小学　　6 河北区育婴里小学　　7 和平区模范小学　　8 和平区万全小学　　9 河东区实验小学　　10 河西区上海道小学可以看出来，市内六区里的教育资源也极度不平等。市内六区我们分别看一下：十年时间，除去和平、河西两大巨头：河东涨了355.8%名列第一。河北350%，红桥348%，南开316.7%。可以这么说，只要天津教育资源优势不变，天津的房产还会坚挺。因为房产意味着户口，意味着孩子教育得到保证。河东区十年涨了355.8%红桥区十年涨了348%河北区十年涨了350%南开区十年涨了316.7%人口流动天津市人口变化：各大城市在争夺新一线城市的门票，加大力度拉人给天津带来了很大的压力。新的拉人政策有没有起到效果，还得看2019年的统计数据。不过，在新一线城市的1000万人口门槛上，只要不出现大规模人口流失，天津没什么问题。常住人口1556.87万人（比2016年的 1562.12万人有所下降，且是自打1987年有记录以来第一次下降）。户籍人口1049.99万人，户籍户数385.62户。人口出生率7.65‰，人口死亡率5.05‰，自然增长率2.60‰自然增长4万人，但是常住人口下降了将近6万人，说明有2万人的净流出。第一次出现女性人数超过男性。男女比：99.57:100，其中尤以市内六区的上三区女性占比更大。从各个区来看，市内六区的人口下降可跟各大城市吸人没什么关系。是连续多年的持续下降。高房价，拥挤的交通，以及天津的主要优势第二产业的上班地点都不在市区内，给了大量的人逃离市区的理由。市内六区常住人口持续下降数据来源于：天津市统计局的2018年统计年鉴（统计时间是2017年）交通铁路**“十三五”铁路网规划中，从“四横四纵”变为“八横八纵”天津刚刚新增了直通**的高铁，在十三五规划中也加强了京津冀之间的铁路联系，同时还要增加一条以天津为起点，贯通山东沿海地区的新铁路。红色是十三五新建铁路，红虚线是规划铁路城市定位天津是**中心城市。**中心城市是**城镇体系规划设置的最高层级，是全国城镇体系的核心城市，在我国的金融、管理、文化和交通等方面都发挥着重要的中心和枢纽作用，在推动国际经济发展和文化交流方面也发挥着重要的门户作用。**中心城市的定义：居于**战略要津、肩负**使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表**形象的现代化大都市。这么说吧，**中心城市是**在国内城市中挑出来培养培养就要与国际城市竞争的。所以：必须是亲儿子，心头肉。必须在**眼里足够有实力。城市产业gdp可能是最近几年天津人心里的痛。天津gdp变化与北上广深的对比：78年以来北上广津的gdp变化趋势自古以来，在gdp上天津就是能跟得上北上广深的，尤其2012年几乎就要追上深圳了。只不过后来挤水分，增速上有点掉队了。天津各个产业的gdp占比与北上广深的对比：2017年天津各行业gdp占比2017年北京各行业gdp占比2017年上海各行业gdp占比2017年深圳各行业gdp占比2017年广州各行业gdp占比对比一下看到差异点了吗？天津的【金融业】和【信息技术服务业】占比太低了！！而工业占比过高！所以天津才会扶持金融机构以及信息技术公司。上海的gdp结构最像天津调整后的理**样。投资角度来看天津：投资一个城市，其实主要就是房产。潜力城市的潜力地段，买了房就会直线攀升。基调：**房地产之前之所以高速发展，主要是因为**的城市化进程在指数级上升。大量的农村人口涌入城市，乡镇人口涌入一二线城市，造成城市人均资源短缺，从而价格提升。那**的城市化进程计划是什么样呢？我们的城市化率在飞速发展2017年**城市化率与同期其他**对比**还有大概20%的发展量，照目前这每年1%的城市化率增长速度，大概还有20年的城镇红利期。天津呢？天津预计2020年城镇化率将达到84%天津的城市化进程已经结束了。但这并不是说天津的房地产红利期就过去了，因为：**中心城市新的一轮利好在持续。以前的人口流动是：村→县城→乡镇→45线城市→23线城市→1线城市（村里的人往县城跑，县城人往乡镇跑，乡镇的人往城市跑）现在，因为**中心城市的洗牌，让各大有潜力的城市都在充分竞争，有竞争就有差异化运营，就会下沉市场到更偏远的地方去吸引人才。现在的人口流动是：村→1线城市乡镇→1线城市45线城市→1线城市23线城市→1线城市（无论谁都想往大城市跑）天津作为首批**中心城市，顺利地抢到了红利机会，但是能不能把握得住，还要看后续的政策。不过以当前的条件来说，天津的房地产还是有机会的。那究竟是哪儿有机会呢？我上面的文章中其实也有提过：数据来源于房天下很多人说市内六区的房子涨的太邪乎，不会再涨了。也有人说市区以外的房子几乎都没怎么涨，没希望。分从什么角度看：如果以投资的角度看，巴菲特有句名言：投资最重要的三个点是，保住本金，保住本金，保住本金！从保住本金的角度出发，我会推荐市内六区的，越市中心越好。学区铁片。环城四区，滨海新区，远郊都有可能因为一纸政策就改变周边区域的用途，但是市区不会。这是稳定的基础。如果是以激进进攻角度看，我推荐市区内大学旧址附近或者环城四区。有可能一个政策变动就会带活一片区域。比如说我举个例子：天津最近十几年陆续将市区内的大学搬到市区外，天大、南大、师大、工大等等。像天津工业大学，它的老校区在天津东中环边上，属于河东区最好的地段之一。因为大学搬迁，原址所在区块，被天津市规划局进行了重新规划：根据天津市规划局所公示的信息显示，以卫国道、新阔路、成林道、红星路所围合的老工业大学及其周边地块，将规划成集住宅、商业、公共服务、绿地公园于一体新片区。该地块东至红星路，西至新阔路，南至成林道，北至卫国道，为居住兼商服、中小学、幼儿园用地，地块占地面积23.75万平米，容积率2.1，规划总建筑面积49.82万平方米。根据该规划，该**建设15宗住宅用地、6宗公园绿地、11宗商业用地，包括2块大型住宅用地、2块大型商业用地、1块大型公园用地。部分地块将被拆迁，部分地块将保留现状。其中，住宅a、b地块，总占地面积为11.96万平方米，其中a地块的容积率为2.3，b地块的容积率为2.7。商业d、e地块，总建筑面积为6.15万平方米，其中e**建设一个菜市场。公园绿地c地块，总占地面积3.8万平方米，绿地率75%。规划草案指出：1、老工大将规划两块住宅用地、两块商业用地、三块公园用地。2、地块内的红星路小区、北海里小区、腾龙公寓、汉庭酒店、比亚迪4s店、津维检测中心等小区和建筑需要拆迁。3、地块内金色花园小区、市政家属院、工大家属院、长征小区、顺泰公寓、润晖公寓、月泉公寓、长征路菜市场以及河东实验小学等将被保留。拆了一个大学，就把周边都进行了重新规划：跟着一起拆迁的小区，差不多能拿到1:3的拆迁款吧？没有跟着拆迁的小区，等高端商业中心建起来，自己的房子也能涨不少吧？似乎无论谁都是飞来横财。这就是政策带来的好处。但是这里面也是有风险的：比如，工大的拆迁遇到问题怎么办？周边小区拆迁遇到钉子户怎么办？地产建设资金遇到瓶颈导致长时间烂尾怎么办？规划后续有变动怎么办？这些都是实打实可能出现的风险，任何一个真正出现，对于周边房产来说都是灾难。 20210311