所谓德国模式的特点是什么

德国模式特点：　　特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分**经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国**高税制遏制炒房不无关系。　　该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。　　首先，在土地税上，**对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是**向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，**对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。　　其次，**对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，**还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。　　"租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。"上述德国地产银行人士说，"有非常完善的《租房法》，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。"制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出"合理租价"的20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭**，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出"合理房租"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的"合理租价"，**方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张"租房价格表"。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。　　"另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%到25%的涨幅。一般来说，租房合同签订后，房客的利益就会得到充分的保障。"上述人士说。　　除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律规定，房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用。如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。据本刊记者了解，根据先前法庭判例中曾出现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低80%，如果雨水严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低50%，如果淋浴设备有损无法使用，房客可提出将房租降低16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权仅属于房客。包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更不能要求房客搬出。特征三：特殊住房金融体系在德国，**为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。购房者往往会采用组合贷款的方式，从各家银行分别取得一定额度的贷款，而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同即可，这给中低收入阶层的购房者提供了很大便利。　　"合同储蓄贷款是一个特色。简单讲，就是购房者和银行签订购房储蓄合同，每月往银行存钱，存到需要贷款额的一定比例时，就可以获得低于市场利率的购房贷款。银行贷款给你的前提条件是，先前这些存款的利息是非常低的，甚至没有。所以这是一个互利的模式，你往银行存钱时，放弃了你的一些权利，银行在合同到期时，也放弃它的一些权利。至于利率有多低，因人而异，根据信誉度、收入、财产情况、**等来确定。"上述德国地产银行人士说。据公开数据显示，合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%，其余款项购房者则根据家庭储蓄情况来决定需申请的商业贷款额度。　　"合同储蓄贷款也好，商业贷款也好，基本都是固定利率。所以在市场利率比较低的时候借钱买房子是个非常好的时机。"该人士说。这种封闭运行机制的一个好处在于，将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。"为了控制风险，银行会进行非常严格的信贷审核，审核你的信用情况、收入情况、过去几年的交税额、财产情况、家庭支出情况，而且贷款合同时间一般不会超过15年。"为了鼓励这种住房储蓄模式，**还对首次参加住房储蓄的购房者，给予储蓄额的10％作为奖金存入家庭存款帐户内，但每年最多不超过200马克。特征四：第三方房价评估体系德国房价十年未涨，至为关键的是一套独立的房地产价格评估机制。评估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。　　据记者了解，房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后即受法律认可。评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。同时评估师对于自己的评估报告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人**的风险。被**判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔付，评估师还需用个人财产补偿。一般评估报告的担保期至少为2年：按照德国民法为5年，按照建筑合同法规为2至4年。　　除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。"这是一个**鼓励下的非**组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。"上述德国地产银行人士说，"委员会委员一般由有多年地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和**对他们专业资格的审批及信誉度的审批。他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房地产评估获取报酬，不会从委员会或**方面拿工资。德国人非常重视信誉和社会的认可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。这一点也很好地保证了评估工作的独立性。"房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的**等各种市场主体提供了重要的决策参考。"在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证，公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委员会作为备案。委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格参考。然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具一张地价图。图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同的参考价。"该人士说。　　基准地价图的权威性还体现在，其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。类似于房租约束，据德国法律规定，如果出售者制定的房价超出"合理房价"的20%，就构成了违法，购房者可以向****，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临最高10万马克的罚款；如果出售者制定的房价超出"合理房价"的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。特征五：被弱化的开发商"在德国，开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。"上述德国地产银行人士说。　　该人士介绍，德国开发商可分为两类，一类是欧洲传统意义上的开发商，负责房地产项目的开发、设计、管理，房屋建成也即完工；另一类建完房子后还负责销售，被称为建筑承担人，既是开发商也是投资人，类似于**的开发商。但这两类开发商在德国房产开发项目总量中，占比仅约60%，而另一房产开发模式--合作建房，占比35%。　　合作建房最主要的表现形态为住宅合作社，为非盈利的私人自愿组织。"合作建房在德国有150年的历史了。19世纪的工业**使得大量劳动力从农村涌入城市，为解决这部分人的住房问题，企业就开始自建住宅，相当于**以前的盖公房，这是合作建房的原始形态。"该人士说，"到现在，很多人一起融资建房，按每个人住房占整个楼房的比例成立一个合作社型的公司，由所有业主来选举成立管理委员会。每个地区**可能会给合作建房一些税收上的优势，因为不少合作建房组织是由当地**引导成立的。除此之外，**在贷款、土地资源等方面也会提供一定的优惠政策。"同时，德国相关法律和制度对开发商行为义务的强制规定和监督机制，也弱化了开发商的市场主导作用。"以城市规划来说。德国在这方面有着非常成熟的体系，按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定了严格的用途规定，比如这儿只能建住宅、那儿只能建商业楼，开发商必须严格执行。在**也有城市规划，但很多开发商拿到地就按自己的意愿来，项目不符合城市规划了，可以报到上面去批。这种更改在德国几乎不可能。"该人士说。在项目建设过程中，开发商除了要严格遵照**提供的建筑图，还必须严格执行曾给予购房者的各项承诺。比如，开发商销售房屋时提供的宣传资料售房计划书，便是一份需要提交**建筑局备案、有法律约束力的文件，如果开发商涉嫌虚假宣传，购房者可以**。而且这份计划书涵盖了从居住面积、户型分割到室内设备标准等各项细节，细微到浴室浴盆的长宽、质材、安装位置。德国的法律还对开发商购房资金的使用、**建筑建设标准等有严格约束，**会委托专业的检验机构进行检查监督，开发商每年也必须向房地产管理部门提交工作报告。值得注意的是，法律中还规定开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。其中涉及**既定的社会福利住房专门用地，开发商以低于成本的价格在市场租出或售出后，**会通过补贴的方式弥补开发商的损失差价。以上是我在费劲网上找的，希望对你有所帮助吧，原文地址 20210311