现在的行情，到底该不该买房？

刘敏 2024-05-31 08:59:16

最佳回答

这个问题相信绝对是眼下一个热点问题，同时也是一个很难判断的问题。我现在也是一个刚需族，同样面临此问题，从几个层面试着认真预判解答一下。首先，我们需要明确下，目前我国的房屋是具备商品属性，既然是参与到市场经济中的商品，就注定需要符合经济的客观规律。虽然我国的房地产因土地的公有制、行政的介入度等因素并不属于完全的自由市场经济，但并不妨碍经济规律的根本。经济学常识告诉我们，商品价格的波动即是与其供需的变化相吻合的，也是与经济周期运行相一致的。说白一点，房价的涨跌，和供求有关系，和收入有关系。一、世界经济与**经济周期的走势预判08年美国爆发次贷危机导致波及世界范围的金融危机已经10年了，危机爆发后为缓解并刺激经济的稳定及复苏，以美国为首的全世界主要经济体无不实行全面宽松的货币政策，如我们08年推出的4万亿刺激经济计划，也是吻合当时全球性宽松货币环境。这宽松的10年，因大量的货币发行，在推高了m2的同时，也直接推高了相关资产的价格，形成了一定的泡沫，没错，说的就是美国的股市，**的房价！美国从15年底首次加息，宣告经济复苏强劲，开始结束宽松货币政策转向开启紧缩周期。而我们因正处于经济快速下行周期及脆弱的实体经济，大量信贷等等问题暂时无法跟随加息，仍在苦苦支撑。放眼全球经济，复苏的着实勉强，在跟随美国陆续由宽松进入紧缩的周期后，资产泡沫势必会得到修正，如伦敦，澳洲，加拿大等**已经初步显现。很简单，钱多钱少直接关系房价的涨与跌。具体到我们**，08年左右外贸见顶后失去了之前经济发展所依靠的主引擎后，经济结构一直没能成功转型，仅依靠基建和房地产撑起局面。在14-15年尝试经历了去房产化的波动后，不得不实行包括货币再次放水等多管齐下的房产“去库存”，导致最近两年房价的飞速跳涨，不仅与经济下行及收入比形成较大背离，也导致居民部门杠杆率升到高位，就是老百姓的房贷负债，进而挤压消费。驱动经济的三架马车，消费，贸易，投资，目前是什么情形，今后可能较长的一段周期里会如何，相信大家可以自行判断。经济学里有通货紧缩这个名词，简单讲就是生产过剩，经济萧条，从各种现状分析，我们应当处于通货紧缩并伴随滞涨，经济结构如果不能成功转型会愈发持续并严重。这也是我们几代人共同面临及需要面对的。这里大胆揣测下，美国经济究竟是强势复苏还是仅为表象？如果是后者，如果不久的将来美股泡沫破灭，恐全球又将面临严重经济危机，且规模及伤害远大于08年。上述全球及国内的宏观经济形势来看不容乐观，如果经济持续萧条，收入不断下降，包括经济危机环境下，房价如何有再涨的土壤？二、调控是否总会有效不可否认，这么多年以来房价一路上涨历来都是由调控引发，越调越涨，调控实施成了购房时机的反风向标。首先我们需要了解**要进行调控的意图，调控过快上涨的房价是涉及民生的问题，是缓和矛盾的需要，也是给予收入增长缩小与房价差距的时间。同时调控必须也是双向的，干预的是过快的涨跌波动。政策的实施的效果是有一定滞后性的。因掌握着土地供给及各种工具优势，所以我们的调控从来都是立竿见影的，也是令一批唱空的经济学家屡屡被打脸的所在。关键问题在于，究竟何种情形出现会使调控失效房价狂跌？我认为，可能的情形有很多，但经济活动原理告诉我们，房价崩跌会引发严重经济危机，会更让你买不了房子，最好的方式是逐年稳步下跌，泡沫挤而不破，可惜理想与现实往往就总会差一丢丢。目前的调控是坚决抑制房价不让再涨了，但如果形成过分的预期，配合现在的经济形势，将房价再度拉升是否还会奏效？请注意一个条件的变化，经济上行周期与经济下行周期的不同，是否会对调控带来不一样的效果差别？起码我知道，经济向好时加杠杆会如虎添翼，经济下行时你加杠杆基本属于找死。三、人口红利的消失与房屋供需及属性可能发生的变化前面提到商品的价格波动根本原理在于供求变化。首先之前我琢磨过马云提到的房价10年后如葱，踹测了下他预判的论据，可能的因素在于人口的逐步下降、房屋存量结构及经济持续下行的可能，尤其是我大概估摸了下，00后这代人成长后对于房屋的需求与市场存量之间的关系。逻辑是，50后60后普遍有房，70后80后平均起来应该不止一套房，90后父母助力再买房，然后三代人再不停的继承父母的房，到了人口出生率下降的00后这代能接盘的刚需，是否真的是供大于求？同时我也注意到俞敏洪提到的10年后房价几十万的说法，这个说法可能实现，但本身是孤立去谈的并无意义，那时如果面包也是达到1万一个呢？我们讨论的是房价相对的涨与跌。其次就是未来房屋可能发生的属性变化问题，这事关上层设计，仅仅揣测而已。房改几十年走到现在，房地产可以说已经**了**经济，如果说未来**经济需要转型到健康的内需消费驱动，那么就势必不破不立，真正解决房子是用来住的，居者有其屋的问题，逐步弱化房屋的商品及投资属性不是不可能的。房产税的加速**是否为了摆脱依赖土地财政问题？共享产权模式难道不是为弱化房屋商品投资属性而设计的吗？大力发展提倡租赁市场难道不是在过渡铺路？当然，以上仅是揣测，即便成真也需要相当的过程，对于刚需来讲等不起。但种种预期的叠加确实会影响当下的房地产企业进一步的投资及购房人投资意愿。四、六个钱包说法对某知名经济学家提出的该说法，经大家一顿曲解。其实有意无意之间，都给年轻人及家庭透支购房制造了借口，甚至是鼓励。这个说法，如果在经济上行周期勉强可行，因为经济好大家收入不愁，负债可以消化，问题是在目前乃至以后持续的经济下行萧条期，你能保证持续高收入？而透支六个钱包就是透支全部至亲家庭的储蓄甚至再背上负债，绝不仅是双方父母的一辈子省吃俭用攒下的血汗钱，更是老人的医疗费，救命钱！等需要用钱时，房子万一踏入流动性陷阱难以变现，难以抵押时会如何？所以，无论是否刚需，无论是否要结婚，一定要量力而行，毕竟亲人才是最重要的！五、购买建议1、是否透支父母及家庭的储蓄去买房？我的回答是现阶段绝不能如此，你必须要为可能发生的经济恶化情况做准备，保留救命钱，控制加杠杆。2、买了担心跌，不买担心涨。如果不是急需，建议等待到2019下半年再决定，综合各种情况，最近两年再发生快速上涨的概率几乎为零。同时2019年2020年发生不确定性情况的概率非常高。如果急需，建议选小面积，总价低的先过渡，另外刚需一套房自住，涨跌并没太大关系，因为即使下跌也是周期性的，即便将来弱化房屋商品属性也一定会有区别，从和平条件下长远来看是升值的。3、无论如何，在经济下行的大周期对于购房要量力而为，留有一定的现金以备不测。不要怕，经济不好收入不好房价上不去，又逢刚涨完，各层面角度看完全有时间跟踪观察再做决定。 20210311

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