你觉得万科这个股票最近怎么样啊？

曹家瑜 2024-05-31 16:11:37

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2009年84日公布2009年半年报，2009年上半年万科实现营业收入218.09亿元，同比上涨26.39%现营润41.91亿元，同比增加25.95%；实现归属母公司净利润25.24亿元，每股收益0.23元，净利润比去年同期上升22.48%。事件评论第一，业绩符合预期，毛利率下降源于过往销售上年年万科结算毛利率23.7%，比去年同期下降5.5个百分点。这是由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升以及2008年调整期内房价的变化。根据万科最新的销售细化数据，我们从图1和图2可以看到五月份以来，大面积住宅与投资性需求比例迅速上升。从我们跟踪的具体项目来看也显示高价房项目涨价较为明显。因此我们认为未来房屋价格仍有望走高，公司会充分受益价格弹性，下半年万科结算的项目将有望提高其销售利润率。第二，长三角区域下半年或将有所改观 1-6月份，公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积110.1万平方米，销售金额104.4亿元，同比分别增长46.3%和38.8%；长三角市场实现销售面积92.9万平方米，销售金额98.3亿元，同比分别增长1.4%和0.5%；环渤海市场实现销售面积102.6万平方米，销售金额74.7亿元，同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场实现销售面积43.1万平方米，销售金额30.1亿元，同比分别增长18.7%和40.3%。从以上两图可以看出长三角去年占公司销售面积的31%，由于去年的基数过大造成同比增长速度落后于其他地区。尽管如此，公司2009年上半年长三角的销售面积仍占到36%高于去年的水平。根据我们判断，下半年万科长三角开盘将有所增加，该区域的销售情况有望追赶公司其他区域。环渤海区域方面，已经成为2009年整个公司一大亮点。第三，公司管理开始发力，纠偏工作进行时在08年年报中，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08年降低20%。公司上半年通过实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，使得上半年公司管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。目前公司的销售费用率与管理费用率分别为2.53%，2.61%。从以上两图可以明显的看出公司在管理营运效率上得到了显著的提高。我们调研了解到，公司进行了激励机制上的创新，以股东回报为核心，在其奖金激励上体现准股权激励的形式。管理上创新也带来了管理效率的提升，也是万科年初想要达到的目的。第四，下半年存货跌价准备冲回可能超预期上半年公司根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6,359万元调整到4,957万元。根据目前的情况，公司将该项目的跌价准备金额调整到2,781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023万元调整到4,426万元。其它8个项目则维持08年末的评估结果。公司以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234万元，eps增厚0.015元。根据目前的销售情况与去库存化的速度，我们认为下半年住宅以供不应求为主，房价继续上涨可能性仍然较大。因此，公司此前预提的存货跌价准备很可能在年末继续冲回。如果此前存货跌价准备全部冲回，公司全年eps有望增厚0.067元。此外，本次报告期公司尚有409.1万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约321.8亿元，公司2009年业绩确定性较高。第五，融资重提，万科巨人脚步依旧灵活年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。此次中报上公司重提融资，预计下半年有望推出该计划。虽然上次周期低点万科并没有把握住机会，经过半年追赶，万科提高新开工提高45.2%、土地储备增加权益规划面积414.6万平方米，巨人脚步依旧灵活。第六，盈利预测与评级由于之前我们一直担心的大公司管理运营能力的问题得到逐步解决，而目前万科的估值水平相对于整个房地产板块明显低估，因此我们调高万科为"推荐"评级，预计09、10、11年eps分别为0.52、0.72、0.90元，对应目前股价pe分别为26、18、15倍 20210311

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