**房地产走势怎么样？

林深处遇鹿? 2024-05-31 21:41:49

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**的房价一直以来都是一件让大家非常神奇的事情，因为从十几年前开始，就有很多的专家说，**的房价已经见顶了，泡沫就要开始破裂了。但是，过去的十几年当中，一直到现在为止，他依然在上涨的过程当中。那么站在2019年的今天来看，未来房地产行业是否还具有高度成长性呢？他面临着哪些新的挑战？01房价是否已经到顶的四个条件现在抛开理论的桎梏，去实际看看其他发达**房地产历史高速发展之后，怎么进入历史拐点的？关于这一点，首先让人想到的是三十年前的日本，当时日本的房价也是涨得风生水起，但是到了九十年代之后，日本的房价却突然的崩溃了。日本的经济，也由此陷入了失落的20年。其实不仅仅是日本，大部分**的房价都经历过盛极而衰的一个过程，那么我们由此及彼就应该会很关心一个问题，那就是**的房价什么时候会到拐点了？在分析了各个**的房价之后发现当以下四个条件出现的时候，房价就有可能会进入拐点。第一个条件是劳动力人口鉴定。劳动力人口是主要的买房群体。根据世界银行的统计，全球22个**包括日本和美国在内，他们的房价走势和劳动力人口占比的走势是高度一致的。当劳动力人口开始下跌之后，接下来的两三年房价就会开始走下坡路。目前**的劳动力人口红利在逐步的消失也是显而易见的。根据世界银行的测算，到2021年的时候，我国的劳动力人口占比大概会下降到70%。和日本房地产泡沫前夜的水平大致相当。从2021年到2046年，我国劳动力人口会从70%下降到60%。这个降幅和日本从1991年到2016年之间的降幅是一样的，我想这也是很多人看空**房价一个最重要的原因。第二个条件是城镇化基本完成。从历史上来看，日本这些**房价见顶的时候，不仅是劳动力人口见顶，城市化也基本上已经完成。根据统计数据，1991年日本房地产泡沫开始崩溃时，城镇化率高达77%，而国际上一般也认为80%的时候是高度城市化。也就是说，当城市化率达到70%以上时，房价拐点的压力就会急剧的增加。目前**城镇化还处于中期，城镇化率在58%左右，距离70%还有很大的一个空间。第三，供给端过剩，人均居住面积达到高水平。以美国为例，2008年金融危机之后，美国的人均住房面积高达67平方米，英国和法国那只有35.4 和35.2 平方米。当供给端过剩需求端萎缩的时候，市场上就很容易形成抛盘。我国目前的人均住房面积大约是35平方米，接近于发达**的水平，并且明显高于亚洲**。日本只有19.6 平方米，韩国只有19.8 平方米，虽然我国的人均住房面积只有美国的一半，但是考虑到美国地广人稀，我们这个数字也并不算低，这对房价来说也是一个不小的压力。第四个条件也就是最后一个条件，那就是经济出现系统性的金融危机，对流动性造成了重大的冲击。房地产这个行业本身有非常强的金融属性，所以当流动性出现紧缩的时候，经常会成为压垮房价的最后一根稻草。比如美国在2000年互联网泡沫破灭之后，为了实现经济复苏，进行了13次的降息，直接催生了房地产市场的繁荣。但是后来为了抑制这个资产的泡沫，美国又从2004年开始重新启动加息的进程，房价就从这个时候开始，慢慢的由涨转跌迎来拐点。一般来说，流动性紧缩对房价的影响不是长期的，比如说美国房价在最近几年又开始重新上涨，甚至超过了前期高点。而**目前的还没有一个系统性的危机，2016年之后，**提出了房住不炒这样一个政策，主动的开始去杠杆、挤泡沫。在考虑到我国的体制优势，爆发系统性金融危机的可能性其实非常小。02**城市化还没有走完，房地产还是黄金行业**2018年的城市化率是58%，我们如果常规来讲的话，我们的城市化率要达到70%，美国是83%，日本是91%，德国的87%。你看房地产行业还有十几个点的一个成长的空间。所以，不动产在很多中心城市仍然是资产配置和抵抗通货膨胀的一个重要的工具。房地产是个警惕性行业，第一中长期**的城市化还没有走完，每年以一个点左右成长，就还有十几年要走，所以房地产仍然是个黄金行业。03**房地产在未来十年左右仍然是具有一定成长性的一个黄金行业**的房价会因为劳动力人口的下降迎来第一次的拐点，房价的涨速会放慢。但是，最终的拐点还没有到，因为我国的城镇化很显然还能够支持房地产发展相当长的一段时间。不过在去杠杆和去库存的这样一个背景下，不同地区的房价开始出现分化，并且分化会进一步的加剧这个趋势，也是非常明显的。 20210311

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