房屋售价过低应如何按最低计税价格征税

罗怼怼? 2024-06-03 02:04:57

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随着****《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)等一系列文件的下发，个人转让住房有关营业税、个人所得税政策逐步得到明确和完善，但个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题没有明确。为此，根据《个人所得税法》和《税收征管法》等有关规定，******了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)，对有关政策进行了明确。提醒卖房者，务必注意以下几方面的问题。房屋销售价格低于最低计税价格按最低计税价格计算征税国税发[2006]74号文件规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。根据《个人所得税法》及其实施条例、****《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)等文件规定，个人转让住房按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”确定应纳税额，依20%的税率征收个人所得税。国税发[2006]108号文件规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现了不如实申报缴纳相关税款的问题。针对这些情况，国税发[2007]33号文件要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。各地要根据《税收征管法》的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。文件规定，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。因此，如果纳税人存在低报交易价格的，税务机关应按最低计税价格计算征税。商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金等优惠按照**、****、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。现实情况下，有不少人将路段不好的商业用房改造成居住用房。对于这种情形，国税发[2007]33号文件明确，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。“未提供完整、准确房屋原值凭证”严格按政策标准执行国税发[2006]108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地税局或省级地税局授权的地市级地税局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。为堵塞税收漏洞，国税发[2007]33号文件进一步明确，国税发[2006]108号文件第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、**或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、**或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。国税发[2007]33号文件明确了“未提供完整、准确房屋原值凭证”的政策执行标准，即使纳税人故意不提供房屋原值凭证，但只要契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录，征收机关就应该依据住房交易价格减除房产原值后的余额乘以20%的税率，征收个人所得税。当然，对于那些确实符合适用征收率计税方式计征个人所得税的情形，则要严格按照现行税收政策规定的征收率计征个人所得税。不符合要求的装修费用不准扣除国税发[2006]108号文件规定，纳税人所提供实际支付装修费用**必须是税务统一**，并且**上所列付款人姓名与转让房屋产权人要一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在以下规定比例内扣除:已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%.商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%.同时，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。国税发[2007]33号文件要求税务机关加强住房装修费用扣除的管理，明确凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用:纳税人提供的装修费用凭证不是有效**的;**上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;**由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。国税发[2007]33号文件同时规定，纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用**汇总表》，如实、完整地填写每份**的开具人、受领人、**字号、建材产品或服务项目、**金额等信息，并将有关装修**原件提交征收人员审核。征收人员受理申报时，应认真审核装修费用**真伪、《房屋装修费用**汇总表》与有关装修**信息是否一致，对不符合要求的**不准扣除装修费用。 20210311

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