房屋租赁价格指数的房屋租赁价格指数的编制

_ 2024-04-29 15:10:48
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由于时间和人力的限制,在编制房屋租赁价格指数时不可能调查所有城市的房地产信息,只能选取一些样点进行调查。为保证调查精度,宜采取总体调查和抽样调查、跟踪调查相结合的方式,以保证指数样本的可比性,降低抽样的误差率,提高指数测算的可信度样本的选择应具有以下条件:
1、充分性。即样本容量应足够大 样本容量太小,不能反映总体的性质。房屋租赁价格指数的编制,应按房屋档次(高档、中档、低档)、房屋区位(一般以地段等级来划分)、房屋结构(钢混、砖混,砖木较少可忽略不计)、房屋环境(物业管理、公建配套、景观环境、便捷程度等),选取几百个乃至上千个房屋代表项目作为调查样本,才能使指数较准确地反映房屋租赁价格的变动水平
2、代表性。即要求样本能充分反映总体的性质,所选择样本要与所代表的实际项目在性质上保持一致,而各样本项目之间在性质上应有较大差异 编制房屋租赁价格,应按上述分类指标,使类内同质、类外异质,然后在各类中选择能代表租赁价格变化趋势的房屋作为代表性样本。国外研究房地产价格指数比较流行的理论有特征价格指数模型(hedonic)等。特征价格指数模型是常用的一种模型。其原理为:
假设房地产的价格受需求、区位、环境和房地产本身的质量等诸多因素的综合影响而形成的,用函数可表示为:
其中:p表示房地产价格;q表示房地产的需求量;c 表示影响房地产价格的其他特征因素(f=1.2⋯.n)
对函数式的两端关于各个特征变量分别求偏导,得到特征因素对房地产价格的影响幅度,并假定这种影响关系在一定时期内固定不变。这样,使用非同质房地产的基期价格与报告期价格进行比较,从价格的变动中逐项剔除特征因素的影响,最后剩下的便是纯粹由供求关系所引起的价格变动了,计算出来的价格指数就是hedonic价格指数。国内研究房地产指数的方法主要有简单指数和加权指数两种,常用的是加权算术平均法。 20210311
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