拿地的均价是每平米4478元,建成高层住宅后,以什么价格**较好?为什么?

? 鑫 ? 2024-06-06 11:59:15
最佳回答
一个楼盘从拿地,到开发建成,再到销售交楼,决定销售定价的因素简单总结主要如下:
楼板成本(拿地成本和容积率决定)、建造成本、资金成本,开发商期望利润率四个方面决定
首先,楼板成本主要由拿地成本和容积率决定,拿地成本固定,容积率越高,楼板成本越低,从您的问题来看,地面价4478,容积率2.6,不难算出,楼板价=地面价/容积率=4478/2.6=1722元/平米。其次,建造成本,建造成本是比较透明的,除**,青海等交通不太方便,当地建筑材料不太丰富外,全国高层建造成本基本维持在3000元/平米
然后是资金成本,由于建筑行业杠杆太高,政策为控制风险,银行限贷,控制资金流向房地产行业,造成地产企业越来越难融到资金,目前市场上发行的债券一路走高,维持在15%左右,不难算出您问题中所提及的地块的资金成本预计=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。最后是企业期望利润率,目前房地产开发竞争激烈,加之**限价,像以往50%,100%的利润率一去不复返,维持在15%~20%为正常水品,从您问题提及的信息可以判断,虽然地面价不高,建筑密度较低,但容积率较高,绿地率30%属于偏低标准,1722的楼板价在全国范围内实属便宜,小区定位应为中档水品,企业利润率能达到15%属理想水平,所以企业利润应为:(楼板成本+建造成本+资金成本)×期望利润率=(1722+3000+708.3)×15%814.5元/平米。综上分析,该楼盘的最终定价为:楼板成本+建造成本+资金成本+期望利润=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考虑到其他的一些成本,该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。希望对您有所帮助,谢谢! 20210311
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