现在世界各地的房地产市场都处在一个什么过程状态中？

永利文化传媒 2024-05-26 19:10:05

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房地产行业是大周期性行业，根据各国经济状况不同，所处的周期位置不同，有的在波峰有的在谷底。可以从近5年看下世界上主流区域市场和我国一线城市的房价变化对比来了解下：2017年可以算是**房产真正意义上的政策年，调控手段颇为严厉和频繁，全国各地**的相关政策之多、力度之大，都超过了以往。最为重要的是租购并举、租售同权、共有产权等政策的实施，明确了“房子是用来住的”这一未来**房地产平稳健康发展方向。在2017年国内频繁的房产调控政策下，**购房者表现出了纠结的一面，而在“一路一带”等国际性政策的鼓舞下，又表现出对海外房产投资冲动的一面。在此，海房优选网与各位网友共同分析下**人在2017年的购房投资收益。1、国内房产市场2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。重点城市在严厉政策管控下市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著，但北上广深4大城市房价表现并不一致：2017年北京房价并为呈现出下降趋势，反而涨势很猛。11月北京房产成交均价53166元／m2，相比2016年底40298元／m2，房价上浮31.9%，以90 m2计算，一年增值115万已经 “非常好了”。2017年上海房价涨势也很猛，11月北京房产成交均价53166元／m2，相比2016年底40298元／m2，房价上浮20.5%，以90 m2计算，一年增值75万，也“非常不错”。2017年上海房价涨势也很猛，11月北京房产成交均价53166元／m2，相比2016年底40298元／m2，房价上浮20.5%，以90 m2计算，一年增值75万，也“非常不错”。2017年广州、深圳算是房价控制最有成效的城市了， 11月广州房产成交均价16238元／m2，相比2016年底16890元／m2，房价下降3.9%，深圳房产成交均价58901元／m2，相比2016年底61394元／m2，房价下降4.7%。对于购房自主的人来说，不到5%的房价降幅没有太大实质意义，但对于深圳投资者来说，一年赔了22万的损失不算小了。反观北京上海一年内房价涨了百八十万，但北京上海二套房首付极高（首付比例70-80%），从投资回报率角度看是不合算的，这点通过与其它**（区域）房价对比就能明显看出这点：2、美国房产市场从2017年中美房价对比可看出，相对于北京上海的高涨幅，美国众多城市房价没有能与之相比的，房价增幅最高的西雅图也仅有18.6%，亚特兰大费城等均不到20%，纽约不到10%，洛杉矶不到5%。美国房产总价较低，以西雅图11月房价$449500为例虽然当年收益只有$70500（64万人民币）只有北京收益的一半,但按50%首付额（针对海外人士）计算，当年的投资回报率为53.15%高于北京39%投资回报率。因此对于国内购房者来说，在北京上海购房后升值不少，但购房门槛很高、回报率极低，美国这种低投入高回报投资是最值的。诸如纽约、休斯顿、奥兰多等地房价年涨幅不到5%，但投资回报率也接近10-20%，且购房门槛不到100万。从中美房价涨幅对比中还可看出2017年各季度里，美国各城市房价涨幅呈递进趋势、平稳增长，尤以洛杉矶、西雅图、亚特兰大、奥兰多较为明显。3、加拿大房产市场温哥华、多伦多房价一致涨的很快，但在对海外人士购房征收15%额外税后，有所波动。温哥华实施15%额外税后也曾有接近20％的下跌，但很快反弹；多伦多在4月征收15%额外税后下跌近30%，这种跌幅接近了国内房产市场。2017年温哥华房价上涨$14900（77万人民币），涨幅16.6%，;多伦多房价比年初下跌了13%,只涨了$32500（16万人民币）。从投资金额上看温哥华与上海房价增值几乎一样，从投资回报率上看温哥华是33.3%，略高于上海29%。温哥华购房投资额230万人民币略低于上海的250万人民币，因此，在同等投资额度上选择，温哥华投资收益是好于上海的。4、澳洲房产市场过去五年里，由于利率低、人口增长和住房供应持续不足，悉尼市场一直处于白热化的局面。但随着银行限贷、海外投资者遭到抑制、工资增长疲软、供应增加四重因素的作用下，悉尼房价连续4年上涨的趋势终于终止并开始下降，本年度只上涨了6.7％，房价上涨$52000(人民币27万)。墨尔本房价仍在上涨，增速有所缓和，在截至11月的一年里上涨12.1%，房价上涨$77000（人民币402000）截至2017年11月，澳洲6个首府城市中各城区房价都下降的只有位珀斯或达尔文，布里斯班只上涨了1％自澳洲对海外人士征收额外印花税起，各州购房首付已经变相提升10%左右，加之贷款首付要求40％，澳洲购房实际首付已经上升到50%，以此计算，悉尼投资回报率为11.6%，墨尔本投资回报率25.4%，已经都低于北京及上海的回报率了。综合比较首付和投资回报率，墨尔本和上海很接近。5、英国房产市场英国房价2011年以来一直呈上涨趋势，全国六年来平均涨幅为30.9％，相当于每年上涨4.6％，并于2016年时达到7.4％的上涨高峰期。自近年10月开始，随着购房者负担能力加剧、贷款标准严格以及第二住房印花税增加，伦敦高端房产市场放缓，伦敦房价涨幅也呈现下降趋势，12月大伦敦房价605203英镑，房价上涨1.8%，8384英镑（人民币71000），投资回报率3.55%（英国购房，首付50%），远远低于了北京上海的回报率，而且是购房门槛接近的情况下。6、德国房产市场截至2017年12月柏林公寓市场成交价格约为3,750欧元/平方米，低端到中、高端市场都有所变化。2,000欧元/平方米以下的公寓供应继续减少，在一些地区几乎没有更多的房源出售；价格在2000-4000欧元/平方米的公寓与上年相比基本稳定。这也是目前发展最强劲的市场，有近55％的现房公寓供应；4,000-6,000欧元/平方米的公寓在柏林总供应量占27％。价格6,000欧元/平方米以上的公寓已经占7.5％。可见，价格较低的公寓几乎完全消失，与此同时高价公寓数量继续增长。截止年底柏林公寓已经上涨50100欧元（人民币30万），幅度达11.9%。柏林购房首付也要50%，因此投资回报率可达23%，但德国房产后再销售的税很高，持有10年才划算，因此属于长期持有，更要看长期涨势。7、日本房产市场对比近5年中日房价可看出，北上广深4个城市自2015年起迅速上涨，且价格波动较大；而日本3个城市房价属于小幅上涨，但波动也比较大。这也是由日本属于典型存量房市场决定的，尤其是独立屋价格起伏更大。2017年只有东京独立屋保持了明显的上涨趋势，4季度上涨16.9%，大阪、京都独立屋涨幅也达到了9.6%和6%；而今年3个城市公寓价格也呈现出表大的波动，其中京都公寓价格年底下跌10.74%、东京和大阪市场几乎没涨。鉴于日本房价的波动性特点，单纯从房价增值角度看投资回报率，日本肯定不属于高回报市场（出了东京独立屋投资回报率33.9%），低购房门槛和租金收益为主的回报是日本房产市场的主要特征和优点。综合比较2017年的房产市场，国内购房者在北京、上海购房投资门槛已上涨到260-300万人民币，高于悉尼、温哥华、伦敦等全球一线房产市场价格50万左右，其首付比例也还高于这几个市场20-30%，投资回报率相差数不多。伦敦、悉尼等地房价呈现下降趋势，温哥华等地房价继续呈上涨趋势。 20210311

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