地价怎样影响房价

Mary 2024-06-26 22:02:53

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今年以来，高价地块在一些大城市不断出现，再次引发了业内关于房价和地价因果关系、招拍挂政策对房地产市场影响的讨论。纵观三十多年来土地政策的变迁，我们大致可看出经历了三个阶段，1978年至1987年是土地商品化和使用方式市场化的摸索阶段，《土地管理法》的**明确了土地集中统一管理。1987年至2004年，《土地管理法》确立了对土地集中统一管理和依法有偿使用的制度。2001年首次明确经营性用地一律实行招拍挂出让,但在实际操作过程中，协议出让仍是市场主流。2004年至今，土地政策基调从严，供应方式由协议出让全面转向招拍挂出让方式，并加大了对土地闲置的处理力度，调整土地供应结构，限制别墅类项目供地，增加中低档商品住宅的土地供应量。要厘清地价与房价的关系，首先要弄清楚地价是由哪些因素决定的。笔者以为，第一是**土地供应计划。经营性用地必须通过“招拍挂”的方式进行，土地供应计划也因此成为影响地价的关键因素。第二是商品房市场形势及未来走势。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益，从而决定对该地块的报价。如果商品房市场销售活跃，房价处于上升通道，开发商拿地意愿就高，土地市场竞争也会更加激烈；相反，如果商品房市场处于下行通道，开发商拿地意愿不强，地价就会下降。例如，去年全国商品房销售面积较上年大幅减少20%，导致土地购置面积同比下滑8.6%，土地流拍现象频频出现。第三是企业资金状况和融资环境。对于已经上市的开发商，土地是在资本市场筹资的工具，成为吸引股民购买公司股票的题材。房价上涨扩大了开发商从资本市场融资的空间，开发商拿着从资本市场筹集来的资金大量购买土地，导致地价上升；同时企业资产规模的扩大和预期盈利的增加，也使企业更易于从资本市场融资。土地市场与资本市场相互推动，促使地价上升。此外，开发商取得土地往往还需要银行信贷的支持。信贷政策的变化会影响开发商能够筹集资金的规模以及资金的使用成本，从而影响开发商取得土地的数量以及取得的地价之高低。当银行对房地产企业大规模放贷时，会有更多的开发企业竞投土地，也有可能推高地价。再来看房价的影响因素。第一是宏观经济形势对房价有重要的影响。宏观经济形势好，居民收入增长速度快，对未来收入预期乐观，会增加住宅消费，推动价格上涨。第二是信贷政策。住宅消费涉及金额巨大，绝大多数居民一次性支付房款比较困难，银行的信贷支持使大量潜在的需求转化为现实的购买力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的购买门槛，降低贷款利率也可降低购房者的月供款，从而降低购房成本，增加住房需求。第三是税收政策。**在房地产发展的不同时期，开征不同的税种、税率，都会对房地产市场产生重要的引导和调控作用，进而影响房价。第四是地价。地价在住宅成本中占有较大的比例，往往成为房价的决定因素。短期看，地价的变动会影响推盘速度，影响市场供给量，从而对房价产生影响。第五是经济结构。大城市基础设施好，就业机会多，已成为吸引社会资金、资源和劳动力的强大磁场，房地产市场需求巨大，房价会在相当长期内处于上升通道。分析地价与房价的相互关系，笔者认为，首先，不论长期还是短期内，房价及其预期都是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升。其次，长期看，地价是房价的底线，如果地价高于房价或者房价与地价的差额使得开发商投资地产项目无法达到目标收益率，那么一部分开发商会逐渐转移到其他收益率更高的行业。这样，将减少商品房供给，推动房价上升，使得房价与地价的差额达到一个市场满意的水平。归根结底，房价是由市场供求关系决定的，地价作为一种成本能否向房价转移，企业的资金实力，回款意愿和利润率的高低等因素也不容忽视。 20210311

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