谭晓晖：如何投资高尔夫(4) 球场设计等实际操作

操作通常要有以下几步： 一、注册公司 注册公司很有讲究，现在能不能有“高尔夫”的经营范围是关键，因为它在许多大、中城市的投资项目指南中已属于不受鼓励项目，甚至是限制项目，但如果执照上没有这一项，日后经营和销售就会遇到很大的困难，甚或引起争议，遭到政策性干预等。而选择一些大城市周边的边缘城市投资注册就容易得多，这些城市虽然基础设施、本地市场不太理想，但它们土地资源丰富，价格低廉，渴望吸引投资，而且希望通过高尔夫球场这种项目改善当地的投资环境，提升地区品位和档次，并增加就业，所以在政策处理上就相对灵活许多，加上现在边缘城市的交通条件已有很大改善，距离已不再是打球人士的最大障碍了。 许多投资人士都有在球场周边发展房地产的想法，所以在注册时就要将有关经营项目界定清楚，有些高尔夫俱乐部有限公司里包括了房地产经营项目，有些则另外注册房地产公司，前者运作可节省架构成本，规划统一；后者可独立运作，管理方便，核算清晰，各有所长，主要看投资者的需要而定。还有些球会无法争取房地产经营牌照的，就以会员证带房产使用权的方式开发，也是一条巧路。 时下对高尔夫都是众说纷纭，各地规矩也是五花八门。曾经有报章说全国几百个球场中只有两家是经过批准的，这显然太夸张，但审批部门、审批程序混乱却是不争的事实。有的地方由国土部门批，有的由旅游部门批，也有的由计划部门批，还有的由工商部门批，甚至有由环保部门批的。程序也乱，有些地、市就批了，有些说要省级才能批，还有些说一定要拿到部里或**去批的。到底谁批的才算数，谁也说不清，统计时自然公说公有理，婆说婆有理，让投资者无所适从。当年就传出**为审批高尔夫项目进行过专题调研，希望籍此解决这个困扰多年的问题，这不啻是高尔夫发展的福音，但时至今日，该政策不知是胎死腹中还是半途夭折了，总之离**还是遥遥无期，投资者要注册时就只好八仙过海，各显神通了。 二、球场设计 好的球场设计是奠定球会日后经营成功的基石。目前国内还鲜有优秀的球场设计师，也有一些在这方面做了很多努力的，但效果总是差强人意，行内人士看去感觉是稍欠火候。国外有水平的设计师、设计公司就有很多，而且各有风格。总的说，日本风格是球道平整宽阔，球道长，障碍少；欧洲风格是崇尚自然，喜欢原汁原味；美式风格则是球道波翻浪覆，难度大而挑战性强。每一个设计师又有设计师自己的风格，不一而足。 球场设计费用也因设计师的水平和名气差异很大。**的大牌设计师如尼克劳斯、加利·皮亚、格雷·诺曼(大白鲨)一级的(还有更大牌的，如北·戴，但作为商业运作投资，那价钱有点过了，在此不讨论)，设计费动辄以百万美元计，他们的设计工作规范成熟，设计成果磅礴大气，喜欢套用固定的模式和风格，照此建造出来的球场应该都是一流的。而且尽管可能并不一定是这些大牌亲自操刀，但可以有足够的权利利用他们的名气为球场增光添彩，甚至通过其到访营造活动，引起媒体和高尔夫爱好者的注目。比他们稍逊的是一些年轻一点的著名球员通过其经纪公司签名设计，和一些具备相当经验和专业水平的球场设计公司，这个档次收费在三十万至五十万美元之间，优点是行内名声较好，能根据投资者不同的要求和实地环境的条件来提供设计服务，可以较好地保留和再现球场所处地点的自然风貌、地势和植被，结果大多数是一些实用性强的球场。笔者工作过的丽江玉龙雪山球场就是一个典型的例子，设计师neil·haworth花了大量心血，先后十多次现场察勘，针对当地的自然地貌、气候、高原等特点，最终设计出一个拥有世界上球道最长记录的经典球场，完成了一件令投资者和所有高球爱好者都满意的作品。还有些收费低廉的国内或国外的设计公司或设计师，经验平平，风格不明显，甚至有为争取到工程施工合约而免费提供设计的，其水平可见一斑。 曾见过有的高尔夫球场的投资者，自恃走了若干个球场，打了多少场球，就在设计师出的设计图纸上乱改一气，甚或抛弃设计图纸，自己乱画，以为球场设计不外乎就是那几个元素，那几个要点，自己都懂，孰不知球场设计其实是一项非常专业的工作，需要有专业的高尔夫知识、长期积累的经验、科学的分析、艺术的美感等等，球场本地的自然条件、人文环境、包括地貌、地质、气候、水文、交通、经济条件、风土人情等，都要考虑到，是科学、经验和艺术、智慧的结晶。凭谁随便乱画一气，造出来的球场只能贻笑大方而已。 三、球场建设组织 球场建设工程当然就是其中最重要，也是最关键的一个步骤，它关系到整个投资的成败得失，也决定了球场以后经营管理的发展模式和路向。一个球场建设工程是多元工程的结合体，需要全面的、细致的、专业的组织和控制，具体内容繁多且技术性强，本文主要是从业主的角度出发，探讨如何以最快捷的方式，达到最理想的效果，需要考虑哪些方面和问题，要经过什么样的步骤，才能将球场建设好。 1、施工组织方案 在建设球场前，先要确定施工组织方案，否则工程就会如无头苍蝇一样，不知所向。方案一般会有以下几种，各有优劣： a、总承包 就是将整个工程承包给拥有合格资质的高尔夫球场建筑公司，要求其按质、按价、按量、按时完成整个球场工程建设。这种方式可以让业主清晰了解工程整体概念，有效调控投资规模和速度，避免陷入大量繁杂专业的具体事务中。它会出现的问题是整个工程的成败都维系在一个工程公司身上，这就存在着相当的风险。好的工程公司固然可以按要求甚至是超水准建出一个符合标准的球场来，但一旦“遇人不淑”，后果就难以预料了。有的工程公司采取低价进入，再层层加码的方式；有的偷工减料，以次充好；有的实力不济，半途而废或拖延工期；更有甚者管理混乱出现事故，激化各方矛盾，形成“引狼入室”的局面，一发不可收拾。因此，如何挑选队伍是总承包方式最关键的问题。 b。分包 这种方式是将工程分成几大项目，分别交给不同的专业队伍建造。它要求业主要有很强的施工组织能力，有专门的部门和人员实际运作，挑选、调控、监督和验查工程队伍及其工程进度、质量、效果等。其优点是显而易见的，可以有效和深入地把握各项工程的进展、质量和价格，但也存在某一局部配合不足，会影响全局进程的风险。 c、自行组织施工 有些业主为了能在球场建设中充分体现自己的理念和设想，希望减少中间环节，节省管理成本，于是采取直接的方式实行施工，延聘各类有需要的专业人才，成立相关的部门机构，自行采购物料，租赁或购置机械，具体执行施工方案。这种方式势必需要业主投入大量的时间和精力，而且也存在因专业程度不够导致工期预见性不足，或施工质量不如意需要返工重整而使成本增加的风险。 这几种工程组织方案各有特点，不同的业主会采取不同的方式以更适合投资的需要。也有采用混合形式的，如包工不包料、部门分包、部分自建等。但不论是何种方式，都应在工程开始前有一个明确的决策，**到资金运用、工程进度、工程控制和将会产生的问题与风险，做到心中有数。 2、施工队伍的选择 这方面的方法很多，如公开招标，逐个考察，以不同的合作形式挑选不同的队伍等等。无论哪种方法，最终的目标都是以最低的成本，最合理的速度取得最佳的质量效果。很多业主以为用公开招标或类似的形式，选取以最低价格竞标的队伍，就可以保证工程的成本控制，其实并不全然。因为高尔夫球场的施工工程实在有别于其他的建筑工程，后者的建设标准因为长期积累已经十分规范化了，一砖一瓦都可以算个一清二楚，只要按照设计图纸施工，材料达到要求，质量差别都不大。但球场建设就不一样了，它是一个对设计进行二次创作的过程。雇一个农用机手，用一台国产“东方红”推土机推土方；与雇一个外籍的有相当经验的球场造型师，用一台美国产“卡特彼勒”六方向专业球场推土机推土方，一样叫做造型，其价格和质量真有天渊之别，但如果单从项目报价上看造型工程一项，不懂的人根本不知道为什么有的公司造型工程报价上百万而有的却只报几万，差别到底在哪？很难看出来。笔者参与过一个球场的建设，业主盲目计算成本效益，在招标中采用报出了最低价的工程队，结果球场粗制滥造，很多地方既违反高尔夫专业规律，又畸形怪状，突兀难看，隐藏工程用料低劣，做工差乱，几乎无法投入使用，最终需要**全部重建，交出了昂贵的学费，付出了沉重的代价。还有一种低价竞标也令人不齿，就是先以低价中标，然后再利用业主高要求、赶速度的心理，不断改变工程用料和工序，增加工程量，变更成型标准，最后使投资远远超出了预算，这种工程队伍也是不能用的。所以笔者特别要说明的是，高尔夫工程的承造并非价格越低越好，而是要看用了什么人，通过什么样的手段和方式，是否达到了要求，方为比较选择的上策。 什么样的球场施工队伍才合格，大致有以下几个标准： ① 具备**规定的建筑资质，独立法人，有一定的品牌知名度； ② 有足够的项目管理和专业技术人才、设备和资金实力； ③ 有成功的建造先例和经验； ④ 如果有一定的球场管理、市场运作的综合业务能力，就更好。 3、施工过程控制 因为球场建设施工完全是在露天作业，所以受到天气气候条件影响很大，在建造过程中，必须避开或利用高温和寒冷、干旱和多雨等季节变化带来的影响，这就使作出施工计划和对之严格执行变得非常重要，而这些又需要充足的资金、合理及时的人力物力调配和供应、丰富的施工经验和组织来支持，缺一不可。 又因为球场建设工程中有太多的隐蔽工程如喷灌工程、排水工程，半隐蔽的如造型工程、铺沙工程等，在工程完成时如果发现问题将很难返工或返工将造成很大损失，甚至根本就发现不了问题，直至使用一段时间后才显露出缺陷来，因此特别需要有很好的过程控制和质量监管，包括对物料和工序细致的数量和质量验收。除业主要有相关的质检技术人员和严格的规章制度外，还可以聘请专业的建设监理公司进行工程监理。 球场建造主要包含测量工程、土方土程、造型工程、排水工程、喷灌工程、分部(如果岭、发球台、沙坑、球道、长草区)建造工程、植草工程、球车道工程、园林绿化工程、建筑物(如泵房、发电机房、小卖店、仓库、宿舍)建筑工程、标识系统工程、设备安装工程等，当然，完整的球场还应有备草区、练习场(包括建筑物、设施设备)、会所等建造工程。这些工程有的有先后施工顺序，有的需同时展开，交叉进行以作配合，这都需要有良好的施工计划和组织进度控制。总之，球场建造是一个多元的系统工程，这中间最根本要控制的就是三样东西：工期、质量和成本。 4、施工质量验收 诚如前所述，球场建造的各项工程验收应该贯穿在整个建造的过程中，而不是只在完成后。验收标准主要是根据设计图纸、设计师提供的建筑规范、施工方提供的工程量清单、外观和实际使用功能实现的程度等来验看施工的质量水平，同时要作好相关的记录，严格通过固定的程序取得制度规定的人员的确认，以便为业主和施工方最后结算提供真实、完整的依据。 值得一提的是，早于施工组织方案确定时，业主与施工方就要有一个包括了详细的工作范围、内容、数量、期限和品质要求的合同，这个合同的描述与介定拟定得越详细，双方可能产生的争议就越少，建造品质就越有保证。 一个高尔夫球场建造的组织，远比笔者上文提出的要复杂和多样，中间出现的许多问题有些是可以预见的，有些则是不可预料或者突发的；有些是有普遍规律的，有些又是带有地域或环境特殊性的；有些是由客观原因造成的，有些却是因主观判断造成的。每位业主在投资之前，对此都应有清晰的理解和坚定的信念，同时也要有雄厚的实力和应变的能力，唯此，集合着业主、**、公众期盼的理想球场才得以诞生。 20210311