个人以房地产投资入股税问题？

M 2024-05-30 19:11:40

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问题描述：甲某注入资本150万元，乙某以其公司的房地产作价出资3500万与甲某成立一新丙公司，问：1、新丙公司承受乙某公司的房地产是否交纳契税、印花税。有何文件依据。2、乙某的公司是否交纳营业税及附加、印花税、土地**、水利建设资金、个人所得税。有何文件依据。请祥细解答，以便及时交税。谢谢。问题答复：企业以固定资产(房屋)对外投资涉及营业税及附加、土地**、企业所得税、印花税和契税等税种。一、丙公司（被投资方）涉及的税费：（一）契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，以房地产投资涉及到契税，契税的纳税义务人是承受房地产的单位和个人。因此，上述情况投资一方不缴纳契税，而应由接受土地投资的丙公司缴纳。（二）印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。”因此，丙公司需按产权转移书据的万分之五贴花。二、乙某的公司（投资方）涉及的税费：（一）营业税及附加、水利建设基金。根据《** ****关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条的规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。” 所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。因此，如果名为以不动产投资入股，而实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就是不属于免征营业税的范围。同时，根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税。因此，如不属于免征营业税的范围，则需要缴纳营业税及附加、水利建设基金。（二)土地**。根据《** ****关于土地**一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地**。” 自2006年3月2日起，《** ****关于土地**若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地**的规定。（三）企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条的规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但**财政、税务主管部门另有规定的除外。”因此，企业将房产进行投资入股，实际上是发生了非货币性资产交换行为，以房产换取了股权，应视同转让财产所得，按规定缴纳企业所得税。企业应将所换取的股权价值确认为收入，该房产的净值准予在计算应纳税所得额时扣除。（四）印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此，投资方应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。 20210311

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