如何认识城市规划与房地产开发之间的关系？

大队长 2024-06-26 20:32:56

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房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发、商品房建设，当然也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。首先城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：(1)指明房地产开发用地的方向和地段；(2)确定房地产业的开发规模、时序和步骤；(3)安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下二方面要更加明确：(1)确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；(2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在：(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；(2)提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。因此，详细规划是对房地产开发进行完全的指导。其中详细规划的基础内容：第一部分是控制性详细规划：涉及一系列控制性指标，对每一个地块的使用性质、开发强度和地段的景观风貌进行控制。其中指标体系又分为两大类，一类是刚性：包括八项指标，一是土地使用性质；二是建筑密度；三是限制高度；四是容积率；五是建筑物退“红线”的距离；六是绿地率；七是停车场的位置；八是社区的配套设施。第二部分是修建性的详细规划：修建性的详细规划就是结合建设项目，在控制性详细规划的基础上主要是对建筑群体和各项的配套设施进行具体的规划布置。修建性的详细规划不是法定的规划，可以在市场上解决。城市规划与房地产开发的关系：就其性质而言，城市规划也是**行为；房地产开发，主要是由房地产开发公司承担，就其性质是企业行为。前者，要以人为本，反映城市公众的意愿，保障市民的合法权益，坚持社会、经济和环境的协调发展；后者，主要是追求最大的利润，并克服房地产开发项目的周期长、投资大的不利因素，缩小风险因素，以期获取最大的经济利益。城市规划和房地产开发的内涵不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发土地或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系；但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。 20210311

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